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美国允许“两房”担保高风险抵押贷款 推高借贷成本

  本周四(7月25日),美国监管机构表示,将于2021年终止对房利美(Fannie Mac)和房地美(Freddie Mac)的接管状态,允许“两房”担保高风险的抵押贷款,此举将减少政府对房地产市场的干预,从而推高借贷成本。

  原标题:十年时间,美国终于放手“两房”

  本周四(7月25日),美国监管机构表示,将于2021年终止对房利美(Fannie Mac)和房地美(Freddie Mac)的接管状态,允许“两房”担保高风险的抵押贷款,此举将减少政府对房地产市场的干预,从而推高借贷成本。

  消费者金融保护局(CFPB)表示,允许该豁免在2021年初到期,但也可能延长一段时间,以帮助市场顺利而有序地过渡。CFPB主任Kathy Kraninger表示,“结束抵押贷款豁免可确保整个抵押贷款市场的公平竞争。通过限制“两房”来保证贷款的偿还能力,可能会使一些借款人即使在利息可负担的情况下,也难以获得贷款。

  负责监管“两房”的联邦住房金融局局长Mark Calabria表示,“法律不允许此项补充条款无限期地持续存在。随着借贷双方做出相应调整,以及其他政府机构的协助,终止豁免对市场的影响相对较小。”

  “两房”风险贷款遭限制

  根据Urban Institute数据,2014年至2018年,由房利美和房地美担保的贷款中约有19%是根据“补充豁免”条款来设计的,只有少数贷款人可以获得此类贷款。

  CFPB正在就如何修改“合格的住房抵押贷款规则”征求公众意见,该规则是在2008年金融危机之后开始编写的,目的是为了防止风险贷款,定义高质量抵押贷款的各项参数,并要求银行核实贷款人的收入和债务水平、风险等级,并限制其他费用开支。

  2014年新规生效,由此产生的结果是,美国抵押贷款巨头房利美和房地美不能涉足只付息贷款,即期限为40年的贷款,或者比消费者金融保护局“合格抵押贷款”规则设定起点还高的贷款。此外,银行需要承担更大的法律责任,因为借款人将有权在房屋止赎的情况下要求损害赔偿,“两房”也要为购买此类贷款承担更大的责任。所以银行开始减少房贷品种,更多依赖30年期固息抵押贷款。这一品种的贷款产品为美国独有,需要政府提供担保。

  危机之后 美国仍有63%家庭背负住房抵押贷款

  金融危机10年后,“两房”似乎慢慢从阴霾中解脱出来,但深观美国的住房抵押贷款市场,目前美国只有大约37%的家庭还清了住宅抵押贷款,过去10年里,还清抵押贷款的房主比例仅上升了5.5%。

  过去10年,美国二手房中位数价格上涨超过60%,对没有抵押贷款的房主来说,相当于他们的房子平均升值了10万美元以上。

  房利美(Fannie Mac)和房地美(Freddie Mac)都曾是私人控股的住房抵押贷款融资机构,发行住房抵押债券。两家机构承保或者购买的房地产贷款约占美国居民房地产市场的50%,次贷危机时达到80%以上。这两家机构将联邦住房委员会或其他金融机构担保的住房抵押贷款按期限、利率进行组合,作为抵押或担保发行住房抵押债券,在金融市场上出售,再以收入资金向更多的人提供住房贷款。同时还对提供住房贷款的金融机构发行的住房抵押贷款证券品种提供担保。

  美国次贷危机爆发后,“两房”面临破产困境,2008年9月,美国政府决定注资2000亿美元,并成立联邦住房金融局接管“两房”。2010年6月下旬,“两房”双双在纽交所退市,转入场外交易系统。直到目前,“两房”的普通股和优先股都只能在美国场外市场(OTC)交易。

  2019年初,特朗普政府希望终止美国政府对房利美和房地美的接管状态。“松绑”消息一出,“两房”股价上演牛市行情。今年以来,房利美股价一度上涨200%;房地美股价也录得类似涨幅,上涨了190%。

责任编辑:郭梦桐
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