40天3起坍塌事故 碧桂园陷质量门456高周转模式难续

7月26日23时40分,安徽六安碧桂园项目一处围墙和活动板房坍塌。这是近40天内,碧桂园连续发生的第3起坍塌事故。2018年,随着房产调控加剧,众多房企采用“高周转”模式,但碧桂园“456”高周转模式弊端也很明显:一方面透支了市场的购买需求,另一方面也会造

  原标题:六死三伤 碧桂园被“高周转”推入“高慌”

  7月26日23时40分,安徽六安碧桂园项目一处围墙和活动板房坍塌,造成人员伤亡,16人被送至医院,其中6人抢救无效死亡、1人伤情危急、2人伤势较重。这是近40天内,碧桂园连续发生的第3起坍塌事故。此次受安徽六安工地活动板房坍塌事件影响,碧桂园于7月底宣布所有项目停工、排查整改安全隐患。

40天3起坍塌事故 碧桂园陷质量门456高周转模式难续

  “456”的高周转模式难持续

  2018年,随着房产调控加剧,众多房企采用“高周转”模式,借此来提高单位时间内资金的利用率,有着“宇宙第一房企”之称的碧桂园也不列外,早早加入了“高周转”模式行列。但房地产业内对碧桂园的“高周转”模式,所谓的“456”,即拿地后四个月开盘,五个月资金回笼,六个月资金回正的模式争议较大。众多房企内部人士认为这种“456”模式在一线或二线城市是很难做到的,此模式更多的是发生在三四线城市,钻政策方面的一些空子。

  但碧桂园“456”高周转模式弊端也很明显:一方面透支了市场的购买需求,另一方面也会造成产品问题。集团层面对产品有把控,但到了各个项目之后,各个经理人可能不见得执行得那么到位。从今年一季度情况看,随着调控的影响逐渐显现,信贷政策收紧,包括碧桂园在内的大型房地产企业融资成本急速上涨,房企的利润率有所降低,部分企业资金链开始出现问题。因为规模越大,管控难度比之前规模小的时候难度大,出事情的概率也会加大。

  事故频现股价蒸发近500亿元

  2018年7月4日,就有内部的知情人士透露,碧桂园在三四线城市“全覆盖”在内部已经明确叫停,暂不对外宣布。不过当天碧桂园一位高层回应,“肯定没有叫停,三四五线不仅是碧桂园的战略,也是碧桂园布局的蓝海地带,不可能叫停。”虽然碧桂园官方称“三四五线城市‘全覆盖’在内部已明确叫停”被其称为误读,但以“高周转”著称的碧桂园,却曾在一周之内连发三份内部文件,要求提高三四五线城市项目周转速度,依旧令业内瞠目结舌。

  无论市场传言真假,股市倒是迅速做出了反应。Wind金融终端港股行情显示,自市场传出棚改传言以来,碧桂园股价较前期高位已经重挫18.67%,市值蒸发477亿元。而今年地产股也一直维持着低迷的走势,从1月至今,房地产概念股跌幅超过20%。

  融资成本疯狂飙升

  记者采访了深圳一家大型私募公司的负责人了解到,今年房地产项目的融资成本远高于去年同期。像碧桂园、恒大等,项目融资成本现阶段普遍在年化13%以上,甚至还有年化18%、19%更高成本的房产融资项目。而且私募公司发债还要看其房产公司排名是否在全国20强以内,若20强以外的地产公司融资项目基本上深圳的私募公司已经不接了。一位私募公司负责人对记者表示:”8月份后,房产融资的资金只会更紧,不会松的。”从信托产品来看,恒大近期发行的信托产品收益率较2017年也有上升。2018年至今,恒大已通过中信信托拿到500亿元左右的授信额度,融资成本已在年化12%以上。

  高达88.89%的负债率

  据数据显示,碧桂园2017年度总负债9330.57亿元,负债总额相比2016年的5000多亿元几乎增长了一倍,且负债率不降反升,高达88.89%。

  对比碧桂园等港股上市房企负债数据,中国恒大、融创2017年总负债分别为15195.44亿元、5624.44亿元,资产负债率分别为86.25%、90.27%。即便是负债超万亿元的万科、恒大,负债率也较碧桂园略逊一筹,仅为83.98%和86.25%。2017年A股房地产公司的平均资产负债率仅为64.56%

  据碧桂园在港交所发布的2017年年报显示,碧桂园短期负债为7695亿元,负债结构为优先票据37.95亿元,公司债券 168.14亿元,银行借款476.71亿元,其他应付款3544.24亿元,合同负债预收款3467.47亿元。不过几乎占一半的3544亿元其他应付款具体是什么结构尚不明。值得一提的是,碧桂园短期负债压力近两年几乎直线上升,加上近期的事故频发导致全国项目停工,短期的“高周转”口号恐难实现,另外,融资成本的不断攀升等诸多不定因素,似乎已将宇宙房企碧桂园推入“高慌”阶段。

责任编辑:杨菲菲
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