佳兆业物业拟赴港上市 选择直接IPO不同于碧桂园服务

说要在联交所分拆上市的佳兆业物业,于6月25日正式在港交所披露了上市申请文件。与前不久刚刚上市的碧桂园服务相比,佳兆业物业2017年的营收规模约为碧桂园服务的1/4。与此前碧桂园服务选择介绍上市不同的是,佳兆业物业最终应该会选择直接IPO。

  原标题:佳兆业物业递交上市申请 房企扎堆分拆上市

  说要在联交所分拆上市的佳兆业物业,于6月25日正式在港交所披露了上市申请文件。

  招股书显示,2015年-2017年,佳兆业物业分别实现营收4.78亿元、5.39亿元和6.69亿元;毛利润分别为1.65亿元、1.62亿元和2.05亿元。

  与前不久刚刚上市的碧桂园服务相比,佳兆业物业2017年的营收规模约为碧桂园服务的1/4。

  弗若斯特沙利文报告显示,按2017年收益计算,佳兆业物业在中国物业管理服务企业排名中位列第14位。

佳兆业物业拟赴港上市 选择直接IPO不同于碧桂园服务

  是IPO而非介绍上市

  有投行人士对《国际金融报》记者表示,与此前碧桂园服务选择介绍上市不同的是,佳兆业物业最终应该会选择直接IPO。

  上述投行人士表示,从佳兆业物业招股书中可以看出,上市公司佳兆业控股(开曼)的全资孙公司叶昌投资现在持有佳兆业物业98.6%的股份,佳兆业物业IPO之后会引入公众股东。

  日前,佳兆业集团公告称,佳兆业集团持有佳兆业物业98.6%的权益;待分拆上市完成后,佳兆业集团将拥有佳兆业物业不少于50%的权益。

  为何佳兆业物业未像碧桂园服务一般,选择以介绍的方式上市,而是IPO?

  对此,佳兆业集团有关方面回复,由于公告前后为静默期,有关上市的信息不方便透露。

  锦天城律师事务所合伙人彭春桃对《国际金融报》记者表示,“介绍上市和普通IPO都是境外较为常见的上市模式,两者最直接的区别在于介绍上市没有‘公开招股’一环,而IPO需要发行新股,募集资金。因此,这可以从侧面反映出佳兆业物业对募集资金的需求更大。”

  第一大客户供给过半

  像大部分房企的物业子公司一样,佳兆业物业的主要收入来源于第一大客户。

  2015年-2017年,佳兆业物业来自单一最大客户的营收分别为2.65亿元、2.93亿元、3.59亿元,占公司总营收的55.5%、54.5%、53.7%。

  虽然来源于第一大客户的营收占比在逐年下降,但仍有过半的收入来源于此,体现出佳兆业物业对其的高依赖性。

  此外,佳兆业物业在毛利率方面的表现略显疲软。

  招股书显示,公司有四大业务线,分别为物业管理服务(针对普通住宅)、交付前及顾问服务、社区增值服务、智能解决方案服务。

  其中,物业管理服务与交付前及顾问服务是佳兆业物业的两大业务板块,合计收入常年占总营收的85%左右。

  然而,2015年-2017年,交付前及顾问服务的毛利率从36%一路下降至28.8%;物业管理服务的毛利率先是从34.6%直降至29.5%,后于2017年小幅回升至31.9%。

  受上述两大业务板块影响,2015年-2017年,佳兆业物业整体毛利率分别为34.6%、30.1%和30.5%,总体呈现下滑趋势。

  而反观前段时间上市的碧桂园服务,其毛利率却是一路高歌,从2015年的30.6%上升至2017年的33.2%。

  对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进对《国际金融报》记者表示,由于二者均为房地产集团的物业板块,第一大客户多来自于集团的住宅业务,所以物业板块的表现也多与集团住宅业务表现相呼应。

  “碧桂园近三年规模在迅速扩大,已经成长为‘宇宙第一房企’,因此碧桂园服务的规模和利润均有质的提升。而中小型房企近几年的业务规模正在不断被压缩,他们所要思考的是如何寻找新的利润增长点。”严跃进说。

  分拆上市又热

  房企分拆子板块独立上市并非新鲜事,新鲜的是近期又形成了一股风潮。

  目前,碧桂园已经成功分拆碧桂园服务上市,而佳兆业物业的分拆上市计划同样在进行中。近日,SOHO中国董事长潘石屹也称,旗下SOHO 3Q业务有计划于2019年内完成独立上市。

  今年是房企分拆子业务板块的上市元年吗?为何纷纷选择此时间节点进行业务分拆?

  对此,58安居客房产研究院首席分析师张波认为,“将这些资产打包也好,真上市也好,房企的主要目的肯定是融资。更重要的是为了让子业务在行业内更有竞争力。现如今,房地产企业集中度不断提升,任何一个行业发展,借助资本市场才能有一个更快的发展渠道。”

  严跃进认为,在宏观融资环境收紧、持续调控的大环境下,房地产市场发生了微妙的变化,逐渐从原来的增量市场向存量市场转换,从住宅开发向运营业务过渡,房企需要换赛道竞争。

  此外,也有市场观点认为,拥有分拆上市能力的企业多为多元化经营的大型房企,在其发展运营过程中并不能保证将企业资源有效分配到每项业务上,最终有可能导致资源的无效利用,制约了部分业务的发展。而分拆上市后,子公司将拥有独立的融资平台支持项目发展,可以大幅提升自身盈利能力,同时可以促进该项业务或子公司业务向着更专业化的方向发展,提升企业在细分领域的竞争力。

  业内人士认为,对于母公司来说,分拆后企业的经营发展战略将更为清晰,管理者也会有更多的时间和精力做好主营业务,有利于公司的长远发展和战略性调整。

责任编辑:王静
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