2018年中国楼市不会大起大落 房企前10门槛达150亿

楼市调控和长效机制在逐渐改变着中国楼市。从市场数据面看,新增住宅建设用地供应、新开工面积、投资增速、房企到位资金、按揭贷款增速以及定金预收款的增速都为趋势性下降。此外,加上租赁住宅的大面积推广,影响可售住宅的销售,预计销售面积会下降10%以内。

  调控政策和长效机制在逐渐改变着整个行业。对于今年楼市的看法,融侨集团首席品牌营销官张岩认为,此前土地卖得较多,今年到了集中上市的时间,预计新房成交量不会减少,但价格方面,经过多轮调控,会保持平稳状况。新融街宏观分析师易水寒认为今年楼市不会大起大落,房价也不会大涨大跌,整体市场相对平稳。调控政策依然不会退出,限价令依然较严,但可能会有适度调整。“从市场数据面看,新增住宅建设用地供应、新开工面积、投资增速、房企到位资金、按揭贷款增速以及定金预收款的增速,都为趋势性下降,这意味着今年市场不会比去年更好。此外,加上租赁住宅的大面积推广,影响可售住宅的销售,因此,今年市场一定会比去年更少, 预计销售面积会下降10%以内。”

   推盘、转签使1月业绩凸高

  值得注意的是,房企在春节前积极加大推盘量,尤其是碧桂园、万科、恒大三个5000亿级别的房企,1月份就开启了榜首之争。

  据克而瑞榜单显示,碧桂园、万科地产和中国恒大位居前三,均超过600亿元,分别为691.6亿元、679.8亿元和643.6亿元。前三门槛也从去年同期350亿-500亿区间跃升至600亿规模以上。

  碧桂园继续领跑房企,公告显示,1月碧桂园实现合同销售额约691.6亿元,同比增长42.3%。1月销售额远超过去年平均月销售金额。据悉,预计今年碧桂园将向五六线城市下沉,乡镇、县城也会有碧桂园的项目。

  万科紧随其后,得益于去年以来在土地市场积极增加货值储备,今年1月推盘较多。公告显示,万科1月份实现合同销售金额679.8亿元。

  排名第三的恒大,1月份实现合约销售金额约为人民币643.6亿元。记者注意到,今年恒大提出销售目标5500亿元,与往年目标增速相比,这一目标相对保守。

  克而瑞研究中心分析师朱一鸣指出,2017年末,部分房企由于提前完成了全年的业绩目标,在12月会采用延迟认购的做法。这部分延迟认购的销售业绩会导致1月业绩凸高,比如,碧桂园和恒大。预计这部分房企的业绩从2月份开始会逐步趋于平稳。

  房企前10门槛达150亿

  截至2月6日,多家房企公布了企业1月销售业绩,从整体看,企业销售额再创新高,均刷新了同期历史纪录。

  克而瑞榜单显示,TOP100房企销售金额和面积的总体规模分别同比增长57.8%和43.9%。1月,与去年月均相比分别增长9.5%和12.1%。此外,房企各梯队的门槛值也再次提升,其中,房企前10的业绩门槛值达150亿元左右,前20的业绩门槛值达到87.4亿元。

  从销售金额看,有17家房企销售金额超百亿,其中不乏去年销售排在20名之后的企业,如金茂1月份取得物业签约及成交销售金额共计166.52亿元,估算同比增长近744%。中梁地产1月份取得115亿元的销售金额,实现同比194%的大幅增长。对此,业内指出,首月开门红固然重要,但企业业绩的持续性更重要。

  不过,在经历2017年末的业绩冲刺后,部分房企新年首月的表现有些后劲不足,比如绿城、绿地、远洋、金地等房企,今年1月的业绩较2017年全年均值有所下降。

  绿城1月销售金额仅为87.4亿元,与去年均值相比下降28%,从其2017年新增土地储备总量上,可以窥其端倪。绿城2017年新增土地货值仅1147.8亿元,在克而瑞新增货值榜中仅排在第28位。在业内看来,绿城若要保证稳定的业绩增长,充足的货源是业绩保障的基础。

  亿翰智库董事长陈啸天指出,1月房企的业绩充分说明,行业集中度进一步加快是大势所趋。这对中型企业,尤其是低于300亿规模的企业而言,压力较大。

  【焦点关注】

  龙头房企急筹千亿过冬:金融加速去杠杆令流动性承压

  “2018将是楼市的小年。”2017年11月,万科在月度经营数据电话会议上抛出了这一观点。

  3个月过去,越来越多的房企开始认同这一判断;与此同时,中国房地产金融监管和降杠杆前所未有地严厉,也让“小年”、“过冬”的概念被更多业内人士接受。

  2018年伊始,银监会及各地银监局密集发文,不断传递房地产去杠杆的明晰信号。开发商资金来源的主要渠道开发贷、首付、按揭贷、房地产信托、境内公司债等均受到限制。

  开发商纷纷未雨绸缪,以实际行动备战“小年”。新年前后,房企密集启动了融资潮,据21世纪经济报道记者不完全统计,2017年12月至今的两个多月,房企境内外融资总额达数千亿。其中2018年1月和2月上旬,30家主流房企已发及计划融资超过千亿,境外融资成为最主要的渠道。

  万科、碧桂园、恒大、中海、保利、绿地等大型房企和地产央企纷纷抛出了数额不等的融资计划。亿翰股份董事长陈啸天认为,对龙头房企而言,利用年初的境外融资窗口期大笔融资,一方面是为了应对今年的资金面收紧,一方面是为并购准备“弹药”。

  然而,对另外一些高负债、低竞争力的房企而言,2018年将可能面临更大的流动性风险。

  房企风向标万科则在1月5日公告,提请股东大会授权公司发行直接债务融资工具,总额不超过人民币350亿,包括但不限于境内外市场的公司债券、中期票据、永续类债券、资产支持类债券等,或上述品种的组合。

  东方证券分析师竺劲指出,日趋加强的融资监管对龙头房企也产生了影响,促使其开拓更多的融资渠道和方式,“美元债和可转股债具有较低的利率成本,预计将会出现在更多的融资案例”。

  “这种状况下很多中小房地产企业经营会比较困难。”伍碧君透露,因为开发贷、住房按揭各方面都在收紧,资金向大地产商倾斜,目前已有很多小型地产公司来接触碧桂园,希望被收购。

  CRIC研究中心指出,2018年房企资金面趋紧,对于部分处于高速扩张期的中小房企而言,若无法在短期内实现规模扩张、加速资金回笼,很有可能面临融资成本趋高、资金链断裂的风险。

  【焦点关注】

  碧桂园1月销售额近700亿或因藏售 负债率高达88.13%

  碧桂园无疑是业内增长势头最迅猛的一匹黑马。

  回溯碧桂园扩张史,从2012年到2013年,碧桂园首次有了从百亿到千亿的突破;2015年至2016年,碧桂园完成从一千亿到三千亿的骐骥一跃;2017年全年,碧桂园实现合约销售额5508亿元,被奉为“宇宙第一房企”。

  在碧桂园公布2017年年度销售业绩之时,业内就猜测碧桂园存在“藏售”的行为,并就此预测藏售部分即将在2018年年初份释放。

  藏售,顾名思义,即隐藏部分销售数据。

  业内对碧桂园“藏售”的猜测主要源于其今年1月销售业绩与去年年底相比,涨幅过高,达318.39%。同时,1月是业内普遍认为的销售淡月。

  2017年12月,碧桂园公布的月合约销售额仅为165.3亿元,仅约为今年1月规模的四分之一。

  易居中国CEO丁祖昱在年初的《丁祖昱评楼市》发布会中更是直言不讳:“碧桂园应该隐藏了一些实力。”

  对此,一位区域型房企的CEO对《国际金融报》记者表示,藏售在他看来是业内普遍存在的现象。“一般会发生在已经提前完成年度销售目标的房企身上。”前述房企CEO对记者表示。

  资料显示,截至2017年11月底,碧桂园累计销售金额就已实现5342.7亿元,提前完成5000亿元的销售目标。

  值得注意的是,两周前,有自媒体称,碧桂园董事长杨国强在一次内部会议上提出2018年冲击1万亿的年度目标。但随后,碧桂园有关方面就此消息对《国际金融报》记者予以否认。

  2月5日至6日,央行在召开的年度工作会议上,明确将加强房地产金融宏观审慎管理是作为打好防范化解重大金融风险攻坚战的重点工作之一。

  在此房地产调控继续收紧的大背景下,房企纷纷掉转航向,向海外市场寻求资金。

  1月8日,碧桂园公告称,拟发行8.5亿美元优先票据。

  随后,碧桂园又在港股市场于1月17日先后进行了两笔融资,共计获取了234.8亿港元的资金。

  值得注意的是,上述的其中一笔为2019年到期的零息率可换股债券,本金总额156亿港元。

  有业内人士对记者表示,可转换债券是债券的一种,可以转换为债券发行公司的股票,通常具有较低的票面利率。本质上讲,可转换债券是在发行公司债券的基础上,附加了一份期权,允许购买人在规定的时间范围内将其购买的债券转换成指定公司的股票。“因此,发行可转换债券会使发行人的总股本扩大、摊薄每股收益,在某种意义上说,可能对股价不利,但也并非绝对”。

  《国际金融报》记者注意到,在碧桂园上述可转债发行当日,碧桂园股价应声跌逾6%。

  有媒体统计,截至2018年2月7日,碧桂园已通过各类融资方式,获得了近400亿元的资金。

  不仅如此,碧桂园2017年中报显示,其负债率已高达88.13%。

  有业内人士认为,相较于80%的行业平均水平,这一负债率偏高。

  对此,碧桂园有关方面回复称:“资产负债表中,算作负债的不仅是有借款(银行、债券等需要付利息的融资款),包括预付账款和应收账款都是算作负债的,但它们不需要还,只是还没入账而已。所以资产负债率不能完全反映真实负债情况,净负债比率是更切合的。目前碧桂园的净负债率是38.7%。”

  来源:新融街 http://www.xinrongnews.com/gp/20180209-d-961932.html

  转载请注明出处

责任编辑:刘青
加入收藏
新浪微博腾讯微博
齐鲁财富网
齐鲁财富网移动客户端

IOS android  
微信 手机客户端 手机浏览器

二维码