北京二手房价格连跌200余天 不少刚需购买力开始跟上

2017年是中国的调控年,进入2018年全国调控力度丝毫没有放松!作为楼市风向标的北京在200余天里楼市价格持续下调,这种情况利好的当然是刚需消费者。“317新政”后,北京二手房市场从卖方市场转向买方市场,恐慌性购房现象消失,购房者话语权增加,议价空间增大。

  2017年是中国的调控年,进入2018年后全国调控力度丝毫没有放松!作为楼市风向标的一线城市北京,在200余天里楼市价格持续下调,这种情况,利好的当然是刚需消费者。“317新政”后,北京二手房市场从卖方市场转向买方市场,恐慌性购房现象消失,购房者话语权增加,房源的议价空间增大。虽然目前二手房的交易量在缓慢增加,但市场仍将下行的预期并没有改变,并且房价下跌的预期还让购房者更有底气,所以整个市场的交易节奏还在不断放缓。

北京二手房价格连跌200余天 不少刚需购买力开始跟上

  据伟业我爱我家市场研究院数据统计,2018年1月份,北京全市二手住宅共网签10527套,同比下滑18.1%,环比小幅增加2.8%;价格方面,2018年1月份北京二手住宅成交均价环比下降了2%,北京二手住宅价格已连跌8个月。

  58集团高级副总裁叶兵在接受《证券日报》记者采访表示,北京二手房价格下跌的原因主要有三点:一是政策因素,调控继续从严的基调导致购房者的心理产生变化,购房人群总体对楼市保持更多观望态度;二是供求因素,由于限购和信贷政策不放松,享有购房资格以及改善型需求都被短期压制,导致需求在短期内呈现量缩态势;三是长效机制尤其是共有产权房和租赁房源的不断推出,对于解决人群的居住需求既有长远影响,又有短期效果。

  此外,北京房地产市场的销售情况也呈大幅下降趋势。数据显示,2017年北京全市商品房销售面积为875万平方米,比上年下降47.8%。

  “单月破万套,并不能简单地说(二手房交易)回暖了。”张大伟表示。

  张大伟指出,从近些年数据看,2017年全年北京二手房住宅成交13.6万套,相比2016年的27万套下跌50%。“2017年的成交量成为2015年以来最低值。从2017年3月底开始调控后的全年数据看,成交量实际上低于2014年。”张大伟表示,在调控持续的情况下,2018年北京二手房市场成交量将继续低迷。

  钟涛认为,2018年1月二手房成交量增长是季节因素和政策因素叠加的结果。“年末一般属于刚需集中入市期,且房价连续下跌9个月,不少刚需的购买力开始跟上,因此低总价的房源消化速度相对较快;政策因素方面,担心合同改版会增加税费的预期,导致客户加快了入市节奏。”

  易居研究院智库中心研究总监严跃进则表示,目前北京二手房市场探底回升,与前期市场成交量较弱有关。“市场整体仍较弱,但北京这样的一线城市需求较大,不排除部分月份交易量突破预期的可能。”他认为,春节前后,不少二手房房主希望回笼资金,促成交易回暖。

  北京市在共有产权房、政策租赁房方面加大供给,预计将持续影响二手房市场成交量价。张大伟表示,今后五年北京将完成25万套共有产权住房供地,通过加快房源供应,提升建设品质以及合理分配,将进一步稳定社会预期,抑制投资投机性购房需求,促进住房回归居住属性。

    【焦点关注】

  北京二手房走出高温高热 去年网签量环比降50%

  “3·17”新政出台后,随着北京二手房市场的快速冷却,北京二手房价随之下跌。据伟业我爱我家市场研究院数据统计显示,北京二手房价在2017年4月份冲高企稳,并从5月份开始直至年底12月,迎来了连续8个月的回落,12月份的二手住宅成交均价较4月高点时相比已经累计下跌15%。

  其中,一些近郊和远郊区县配套稍差、房龄相对较大的社区房价降幅较大,前期房价涨幅过快的城市核心区的老旧学区房房价降幅也较大,而一些教育、交通、商业、医疗等配套设施完善的次新房社区房价则相对坚挺。

  “3·17”新政也明显改变了市场各方的预期。短期内看跌房价的心理预期,使北京不少着急出售房屋、改换投资渠道或置业升级的业主主动降价出售。目前,除一些急售房、优质房相对易于成交外,很多购房者还处于观望状态。北苑一中介业务经理表示,通常双方谈价时,业主都会让一些价,但如果总价仅降5万、10万,达不到购房者的心理价位,这种情况就很难成交。

  家住北苑的张先生,因为要生二胎,就计划把手头的两居换成三居室。2017年11月份,为了尽快出手,他把自己的两居挂牌价调低了20万元,以539万元卖出,又在旁边一个小区看中一套三居,最终成交价为930万。而这套三居,原本挂牌价为1150万元,因业主急于出手,所以价格降得较多。

  北京二手住宅市场在2016年量价双双创下历史新高后,迎来了2017年史上最严厉且最严密的楼市调控,随之,北京二手房市场彻底从高温、高热中走出,开启新一轮降温周期。

  据伟业我爱我家市场研究院数据统计,2017年北京全市二手住宅网签总量为136237套,环比2016年全年下降50%,在2009年到2017年之间仅高于2011年及2014年,排在近九年倒数第三位。

  市场虽冷,但不减北京二手住宅绝对主力的地位。据麦田房产统计,今年前11个月,北京二手住宅与新房住宅(扣除自住型商品房等政策性住房)成交套数比为4.7,意味着北京每6位置业客群中,有4、5位购买的是二手房,创下多年来的历史最高位。

  此外,记者了解到,在二手房整体成交较为低迷的背景下,刚性改善需求的换房业主,为近期成交主力。据麦田房产统计,从当前的置业客群情况来看,北京首次置业群体占比仅为35%,改善型换房(包括添置)需求依然为市场的主力客群,占比达到65%,这一比例较“3·17”政策之前的75%虽然有所下降,但是仍为市场需求的中坚力量。

  来源:新融街 http://www.xinrongnews.com/cj/20180208-d-960686.html

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责任编辑:刘青
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