济南将试水租赁型住房 山东国有背景企业或存机遇

近日,济南市住房保障和房产管理局发布2018年工作计划,提出将支持相关企业、机构开展住房租赁业务,推动建设租赁型住房试点。相关数据显示,未来3-5年间,北京、上海、深圳等热点城市将有3成以上是租赁用地,这意味着,租赁住宅市场或将成为“风口”。

  近日,济南市住房保障和房产管理局发布2018年工作计划,其中提到要制定出台济南市培育和发展住房租赁市场的实施意见,并推动相关配套政策的落实,加快建设住房租赁管理服务平台,支持相关企业、机构开展住房租赁业务,推动建设租赁型住房试点,并力争于今年上半年“破题”。

济南将试水租赁型住房 本土国有背景企业或存机遇

  长租公寓是住房租赁市场最好的实践

  住房租赁市场是解决居民问题的重要途径,去年7月,住建部等九部委联合下文推出首批租赁住房供应的12大城市,从这12大城市和全国各地有关住房租赁出台的政策来看,长租公寓成为最好的实践手段之一,也是最大的看点。地方政府推动住房租赁市场的最主要参与主体是企业,而长租公寓是住房租赁关系中较为合理并符合企业运营的一种模式,具有较高的商业价值,容易形成品牌化。

  从目前布局长租公寓并设有独立品牌的房企来看,上市房企万科A(000002)旗下有泊寓、龙湖地产(00960)旗下有冠寓、招商蛇口(001979)旗下有壹栈、佳兆业(01638)有寓享空间……虽多家房企涉足该领域,但上规模的不多,房企建立长租公寓并非易事,从前期拿地,到新建、装修、出租等都需要大量的资金投入,所以对房企资金实力具有较高要求,目前大型房企住房租赁市场的主要参与者。盈利模式方面,发展长租公寓企业主要盈利来源于地产溢价和租金收入,受制于地方政府管控,地产溢价变现较难,而租金收益率较低,且投入周期较长,挫伤房企进军住房租赁市场的“锐气”。为推动租房租赁市场发展,提高参与主体的积极性,相关部门出台各类政策进行鼓励,包括鼓励开发商改工业用地开展集体用地建设租赁用房试点、推进REITs、金融机构专项授信、支持住房租赁企业发展和ABS融资等。

  除实力雄厚的大型民营房企之外,国家队也有参与住房租赁市场。从全国来看,武汉、上海等地都有成立国有住房租赁公司,但是从数量上看,很难成为主力军,不过在房屋品质和管理上能进一步规范租赁市场,起到示范效应和规范市场的作用,对租房人的权益也会更有保证。据相关数据显示,未来3-5年间,包括北京、上海、广州、深圳以及杭州等热点城市将有3成以上是租赁用地。这意味着,租赁住宅市场将是未来房地产市场不可回避的“风口”,也是房地产开发企业的重要业务方向。

  济南将试水租赁型住房,山东本土企业或有更多机会

  济南意欲试水住房租赁市场,并非“临时起意”。实际上早在月初,济南推出的4宗居住用地中,有一地块就比较“特别”,它要求开发商需自持70年产权,也就是说该地块是租赁住房用地。从招拍挂文件中了解到,为避免因竞买人实力不足,形成烂尾工程,带来社会稳定隐患,济南市对拿地房企提出高要求,竞买人须具有良好财务状况,注册资金在10亿元以上,净资产20亿元以上,资产负债率不得高于40%,这样的资产负债率着实很难“够到”。查询相关上市房企公开数据可知,近一年来,万科A的资产负债率在80%左右,世荣兆业(002016)资产负债率在75%左右,华夏幸福(600340)资产负债率超80%,绿地控股(600606)资产负债接近90%,世茂股份(600823)资产负债率也超60%,保利地产(600048)资产负债率超75%……可以说,实力雄厚的大型上市房企大部分达不到资产负债率要求。而注册资金和净资产的要求又相对较低,对注册资本金和净资产与资产负债率高低不一的要求,或许给具有优质资产及良好财务状况和声誉的本地地产开发企业尤其是国有背景企业预留了更多参与济南住房租赁市场的机会。(古田)

责任编辑:姚丽婷
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