碧桂园恒大万科业绩大增 A股市场开门红地产股齐飙升

2018年首个交易日,A股市场在权重股的提振下全面活跃,两市个股也呈现出一片普涨态势。其中,房地产指数盘中一度涨幅第一,多只股票冲击涨停。消息面,2017年销售数据出炉,碧桂园、恒大、万科成为本年度销售金额前三强。

  原标题:再创纪录!销售数据亮眼,地产股齐飙升,这些值得一看

  2018年1月2日,A股市场迎来开门红。其中,房地产指数盘中一度涨幅第一,多只股票冲击涨停。消息面,2017年销售数据出炉,碧桂园、恒大、万科成为本年度销售金额前三强,三家企业均实现了超过5000亿的销售。受益于靓丽的数据表现,研究员纷纷看好2018年地产龙头表现。

  两市迎开门红,地产股领涨

  2018年首个交易日,A股市场在权重股的提振下全面活跃,两市个股也呈现出一片普涨态势。其中,房地产指数盘中一度涨幅第一,多只股票冲击涨停。

  

 两市迎开门红,地产股领涨

 

  受地产股大涨带动,新型城镇化、特色小镇、房屋租赁领涨。在此影响下,产业链上的水泥建材、钢铁和工程建设等行业也随之大幅跟涨。

  恒生指数震荡上涨,上涨596点,涨幅为1.99%,经一个多月的调整后再度突破30000点,报30515点,再刷新十年新高。盘面上看,内房股、内银股、內险股及汽车板块等权重板块齐发力。

  

恒生指数震荡上涨,上涨596点,涨幅为1.99%,经一个多月的调整后再度突破30000点,报30515点,再刷新十年新高。

 

  随着2017年最终销售数据开始出炉,中资房地产开发商股2018年开局走强,延续了该类股上周的反弹走势。中金公司认为中资房地产类股现在非常有吸引力,因2018年销售前景依然强劲。

  碧桂园强势夺冠,恒大、万科随后

  2017年,中国房地产企业再次创造了一系列新纪录。

  2017中国房地产企业销售金额TOP100榜单显示,碧桂园、恒大、万科成为本年度销售金额前三强。三家企业均实现了超过5000亿的销售,成为中国房地产首三家完成一半“万亿”目标的企业。

  三家企业全年销售总额达到1.6万亿,所代表的无疑是行业集中度提升,大型房企市场占有率越来越高的分化现象。

  

  碧桂园强势夺冠,恒大、万科随后

 

  最为耀眼的当然是榜首销冠碧桂园,从第一个月开始就成为销售金额TOP100榜单第一名,全年一直遥遥领先,从未受到万科和恒大的实质性挑战。总结过往,碧桂园距离6000亿仅一步之遥,而在两年之前就已经是行业远景的“万亿”时代目标,似乎也已不再遥远。从2013年首次突破千亿大关以来,碧桂园几乎是以跨越式的速度扩张,不到4年时间就完成了1000-5000亿的增长。

  恒大是2016年度的销售冠军,年初之时,不少分析一直认为本年度恒大仍然是销冠的有力争夺者,但事情发展显然不如外界所猜测。沽出了所有永续债之后,恒大继续致力于“回A”大业,同时重新把“效益”摆上台面,提出“规模与效益”并重的概念。恒大的改变,使其无法在本年度与碧桂园一较高下,不过最终还是成功实现了对万科的逆转。

  万科连续两年错失销售冠军,本年度位居第三。虽然5000亿已经是非常庞大的规模,但总是略有遗憾。住宅开发之外,万科已经建立了商业地产、物流地产、长租公寓等经营性业务,日益呈现出明显的多元化转型思路。

  2017年8月的中期业绩会上,万科董事长郁亮曾对外公布集团的五大业务类型:核心业务(房地产开发和物业管理)、优势业务(商业开发运营与物流)、拓展业务(长租公寓和冰雪度假)、摸索业务(养老和教育)、潜力业务(“轨道+物业”和混合所有制改革)。这五大业务类型,基本涵盖了房地产行业当前和未来的热门方向和发展重点。

  另外,位列第四的融创2017年并购动作,成为最大的“黑马”。并购万达集团大量物业之后,融创的规模化扩张进一步加速,并跃升为增长最快速的大型房企之一。

  房地产政策调控密集,土地回稳

  2017年,房地产调控的密集程度前所未有。导致土地市场上半年火热,下半年开始回稳;商品房价格和销售面积增速双双下滑。

  据链家研究院统计,这一年,54个城市出台调控,共有129条限购政策,169条限贷政策,15个城市实行“认房又认贷”,48个城市限售。

  国家统计局数据显示,2017年上半年,土地市场反应继续火热,但下半年在资金来源收紧、入场门槛提升的调控影响下,土地市场回归稳定,成交楼面均价溢价率回落。

  1-11月份,房地产开发企业土地购置面积22158万平方米,同比增长16.3%,增速比1-10月份提高3.4个百分点;土地成交价款11436亿元,增长47.0%,增速提高3.7个百分点。住宅用地成交楼面价继续上涨,溢价率则开始回落。

  分城市来看,Wind数据显示,截止2017年11月,一线城市北上广深年内供应的住宅用地已经达到228宗,与2016年全年相比增长约50%;合计供应住宅土地的对应规划建筑面积约2816万平方米,与2016年全年相比上涨62%。其中,一二线城市土地供应明显加速,多个城市的土地成交金额超过千亿,其中北京和杭州超过2000亿。

  2017年前11个月,中国新建商品住宅销售面积达到12.6亿平方米,同比增长5.4%;销售金额为9.58万亿元人民币,同比增长9.9%。不难预见,今年商品住宅的销售面积和销售额将再创新高。不过,高速增长已现疲态。与2016年相比,今年无论是商品房销售均价、销售面积还是销售额增速都出现了明显放缓。据机构统计,前11个月,商品房价格和销售面积增速只有5%左右的水平,远低于去年的两位数以上增长。

  从政策层面看,官方已经释放出2018年房地产调控不放松的明确信号。从近期的几场中央高层会议到全国住房城乡建设工作会议,保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性,继续严格执行房地产调控措施,防范化解房地产市场风险的信号已经清晰可见。

  中国社科院发布的《中国住房发展报告(2017-2018)》预测称,2018年楼市将迎来新一轮调整和降温期。其中,住房价格增幅或将继续保持平稳下降,商品住宅销售额增幅较2017年增幅将明显回落。

  马太效应,地产龙头受青睐

  2017年以“漂亮50”为首的白马股和大盘蓝筹,成为A股市场的主流行情。展望2018年,分析指出,随着监管持续规范、海外资金持续流入与机构投资者比例上升等因素增加,“价值为王”将成为主流投资预期,估值与业绩相匹配的绩优股会在2018年越来越受到重视。

  2017年A股市场房地产板块“不温不火”,但也并非全无机会。与其他蓝筹、白马在结构性行情中的“生力军”角色不同,房地产板块发挥的作用更像是“稳定器”。虽有部分机构对房地产行业后市持谨慎态度,但也有不少机构表示看好该板块龙头后市表现。

  截至2017年收官,Wind数据显示,129只房地产板块成分股中,全年上涨的个股为35只,而92只出现不同程度下跌。虽然呈现出了“跌多涨少”,但板块龙头如万科等全年仍出现了50%以上的涨幅,从一个侧面也反映出了2017年市场中“马太效应”有所放大的实情。

  在成交量不振、资金情绪依然不稳的背景下,不少机构依然看好地产龙头后市表现。

  广发证券:2018年地产投资存在超预期可能

  近期,统计局发布12月PMI数据,其中建筑业商务活动指数为63.9%,比上月上升2.5个百分点,年均值为60.9%,高于去年1.1个百分点,建筑业生产全年保持较快增长。从市场需求看,新订单指数为58.1%,比上月上升3.0个百分点,且高于年均值2.7个百分点,建筑业增长动力依然较强。

  广发证券首席宏观分析师郭磊认为,建筑业PMI升至5年以来的景气高点,建筑业景气未减,这一点无疑对同期制造业表现有一定带动。12月建筑业PMI为63.9,较上月上升2.5个点,甚至升至2012年以来的新高。建筑业PMI升至5年以来的景气高点,建筑业景气未减,这一点无疑对同期制造业表现有一定带动。12月建筑业PMI为63.9,较上月上升2.5个点,甚至升至2012年以来的新高。

  针对2018年地产投资情况,郭磊进一步表示,2017年11月房地产新开工突然大增,这一点应该是11月、12月建筑业PMI显著高位的背景。单月表现并不代表趋势性,但就房地产来说,2018年确实存在新开工和投资超预期的可能性。

  郭磊认为,2018年地产投资存在超预期可能的原因主要有:

  1、婴儿潮带来的内生需求以前偏强。2017年中国可能会新出生1900万左右的新生儿(住院分娩活产数口径),婴儿潮带来了较强的购房与置换需求。

  2、新房低库存。可能并不存在争议的一个判断是,目前的新房库存属于历史低位之一。

  3、棚改超预期。住建部称2018年将扎实推进新一轮棚改工作,将改造各类棚户区580万套。这一数据显著高于前期市场预期的500万套。

  4、租购并举政策也将对地产投资形成支撑。中央经济工作会议指出,“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”。估计2018年会有更多省份和核心城市在租购并举上发力,这将对地产投资形成增量支撑。

  平安证券:主流房企销售仍有望延续较佳表现

  业绩完成率高、前三甲突破5000亿:受益三四线市场行情,2017年主流房企业绩表现靓丽,碧桂园、万科、恒大销售额破5000亿元,规模房企凭借前瞻性布局、品牌、产品及资源等优势加速前进,千亿军团已扩容至16家。22家主流房企合计实现销售额4.1万亿,完成全年目标的111%,销售额平均同比增长40%以上。

  强者恒强、大中型房企表现靓丽。2017年行业十强市占率24.1%,同比上升5.4个百分点。各梯队的集中度均呈上升趋势,其中TOP100房企集中度升幅最大,同比上升约10.7个百分点,前200强市场份额已达62.3%。2018年,楼市步入调整期,龙头房企在品牌、融资、管控、拿地方面优势将更加明显,2018年市场集中度有望加速提升。从各个梯队来看,中型房企通过城市深耕、行业并购等形式,销售规模实现大幅突破,泰禾、融创、中梁、蓝先等房企销售额同比增速均在100%以上。从12月单月数据来看,融创、绿地、万科销售金额分别为642、578、563亿元,同比分别增长151%、31.4%和140.3%。

  收购兼并、合作拿地仍是房企规模快速提升重要推手。在自身强大的销售能力和产品能力的基础上,并购及品牌输出、小股操盘成为大中型房企快速提升规模的强大助推器,2017年招保万金销售额权益占比均只有70%左右。凭借品牌优势和管理输出,除快速提升规模外,大中型房企以较小的权益投资获取更高的权益回报,利于维持较高的ROE水平,万科、保利等房企ROE均保持在15%以上,受制于拿地门槛上升等因素,预计合作拿地、小股操盘等模式仍将延续。

  投资建议:2017年房企销售再创新高,主流房企销售增速普遍在50%甚至更高水平,金地、阳先城等对应市销率不到0.5倍。展望2018年,龙头货值充足、楼市景气度仍维持在高位,预计主流房企销售仍有望延续较佳表现。持续看好板块投资机会,建议把握以下投资主线:1)融资渠道畅通、资金及管控优势明显,受益集中度提升的低估值龙头万科、保利、金地、招商等;2)模式独特或销售靓丽的高成长个股华夏、新城、荣盛等;3)存在边际改善或拐点的二线龙头阳先城、蓝先发展等;4)兼具业绩支撑的租赁主体概念股世联行、天健集团等。

  东吴证券:地产板块估值进一步提升

  东吴证券指出,板块后市行情将越来越多地集中于优质地产公司尤其是龙头公司。地产股的核心投资逻辑是在当前房地产市场稳、政策稳的背景下,业绩具备高度的确定性和持续性,这将推动地产板块的估值进一步提升。目前A股市场风格表现为明显地看重现金流和业绩确定性。据此该机构判断,未来销售增长快,同时业绩增长快并具备持续性的公司将获得市场的青睐,全面看好2018年地产板块的机会。

  花旗银行:上调内房2017-19年盈测4%至10%

  花旗报告指出,受到供给侧改革带动,内地房地产行业出现前所未有的整合推动力,料行业超级整合者于今年继续跑赢大市,今年行业致力金融去杠杆,其能力愈大,将可加快整合进度。

  该行看到不少利好因素推动内房股进入第二阶段重新评级,例如在内房销售及盈利方面,增长有望超过30%;料有更多大型并购出现,尤其是下半年;内房企业主动回购股份;及估值吸引。该行上调内房2017-19年盈测4%至10%,调升内房股目标价平均5%,首选碧桂园、万科、龙湖、旭辉、合景泰富(1813.HK)、金茂及世房。

  该行提到,今年整体内地房地产市场比较稳健,料销售下跌8%,均价上升2.8%。一、二线城市销售有所反弹,抵销了低级城市的偏软情况。该行估计,在2019年初前,房价调控未有松绑情况,信贷维持收紧,但需求仍然稳健。

责任编辑:王飞
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