中国恒大迎净利上升期 与深深房A重组仍具不确定性

恒大第三轮战投修订了未来三年的净利润承诺,从888亿提升到1650亿,几近翻倍。若恒大重组深深房A成功,多轮战略投资者将能分享未来三年的丰厚收益。据分析,恒大地产重组深深房回A是分拆再重组上市,并无案例可循,其最终成行仍有不确定性。

  原标题:恒大迎来净利上升期 1300亿战投哄抢市值提升

  1300亿战投、1650亿承诺净利润,500%股价涨幅、三轮投后估值4252亿,中国恒大与恒大地产成为2017年香港资本市场上令人惊奇的案例。

  在连续三轮战投中,恒大主席许家印强大的人脉资源显露无遗。无论是供应商、上下游企业,还是知名民企、地方国资,都被纳入恒大的股东版图。

中国恒大净利上升期

  三轮增资完成后,投资者合计向恒大地产投入人民币1300亿元,共将获得恒大地产经扩大股权约36.54%权益,尽管许家印家族通过凯隆置业持有的恒大地产股权稀释到了63%左右,但通过引入战投融资,恒大偿还了永续债、释放了净利润、大幅降低了净负债率,业绩得到释放后股价和估值大涨,为借壳回A奠定了基础。

  值得一提的是,恒大第三轮战投修订了未来三年的净利润承诺,从888亿提升到1650亿,几近翻倍。若恒大重组深深房A成功,多轮战略投资者将能分享未来三年的丰厚收益。

  香港资本市场给予了恒大这一系列转变正面的反应。11月7日,中国恒大开盘即发力上涨,截至收盘涨幅9.38%,报30.9港元;年初至今已上涨超过500%。

  引战投的动力

  中国恒大最新公告显示,其间接附属公司恒大地产第三轮战投正在进行,投资者对其投前估值为3651.9亿元人民币,这比首轮投资估值的1980亿已经上升了80%。

  股价和市值低迷了多年的中国恒大,为何在今年爆发?一切都要从去年10月恒大地产借壳深深房回A说起。

  彼时,恒大启动第一轮战投,承诺未来三年净利润888亿元,占恒大地产初步估值1980亿元的44%。

  但在2016年9月底,中国恒大作为恒大地产的母公司市值不到700亿港元。

  上海交通大学会计与财务系副教授陈欣指出,要将恒大地产以2000亿-3000亿元甚至更高的估值注入深深房,面临较大挑战。中国恒大提高其港股市值的动机增强了。

  而根据《证券法》及相关法规要求,4亿元以上总股本公司的社会公众股比例不低于10%。若恒大地产以2000亿元估值注入深深房,中国恒大可获得深深房A股200亿股,重组后公司的社会公众股比例低于10%,将引发退市风险。

  因此,恒大地产要以较高估值注入深深房,还需优化自身股权结构,引入更多社会公众股东。

  此外,由于证监会规定在借壳交易中不允许配套融资,恒大地产在借壳前进行大额融资也很有必要。

  2017年3月,恒大地产引入首轮战投305亿元,5月引进第二轮395亿元,直至最新的第三轮600亿元,总共引资1300亿。

  根据交易所《上市规则》,社会公众股东“指不包括下列股东的上市公司其他股东”:持有上市公司10%以上股份的股东及其一致行动人;上市公司董事、监事、高级管理人员及其关联人。

  陈欣认为,若重组成功,这些新进投资者的持股将被认定为“社会公众”股,从而满足相关法规对流通股比例的强制性要求。

  更重要的是,通过引入大笔资金,恒大提前偿还了永续债,降低了净负债率,释放了净利润,做大了业绩。2017年上半年,恒大实现2440亿销售额,净利润231.3亿,同比增224.4%。

  与此同时,许家印大手笔回购恒大股票,仅在2017年4月所回购并注销的股份就高达7.23亿股,占比超过5%;华人置业主席刘銮雄太太陈凯韵今年也斥资137亿港元在二级市场购买恒大股票,目前持股6.76%。

  今年上半年二三线城市的房地产销售火热,以及内地资金南下投资港股,也给恒大带来了东风。包括中国恒大、融创中国、碧桂园等内房股上半年迎来集体上涨,截至目前,中国恒大股价上涨超过500%至30.9港元,市值超过4000亿港元。

  战投们的心思

  从首轮融资估值约2000亿,到第三轮3650亿,投资者为何在短短的大半年时间里如此看好恒大?

  从前后三轮投资恒大地产的数十家投资者来看,类型丰富,既有恒大的供应商,也有地方国企,以及知名企业集团。

  根据公告,恒大地产第三轮战投引入了包括正威集团、苏宁电器、山东高速、嘉寓股份、广州逸合投资、鼎祥投资6家机构,其中,正威和苏宁均为世界500强企业,山东高速是特大型国有企业集团。苏宁电器透过全资子公司南京润恒出资200亿元,占比三分之一。

  在此前的第二轮战投中,出现了深圳市国资公司深业集团的身影,并且成为该轮单笔投资金额最大的一家。

  根据公告,茂文科技出资人民币55亿元,占恒大地产于增资完成后经扩大的股权约2.0522%,茂文科技为深业集团有限公司控股子公司。

  第二轮引入的投资者还包括恒大的供应商宝鹰股份,其控股股东古少明控股的宝信投资、华达置业、麒翔投资三家机构分别出资50亿,分别占恒大地产于增资完成后的经扩大股权约1.8657%。

  这么多背景、资源深厚的投资者愿意入股恒大,是看到了一个不一样的恒大。

  今年初,许家印大刀阔斧实施战略转型,恒大实施“规模+效益型”发展战略,通过引入1300亿战投,赎回永续债,那个高负债高杠杆的恒大形象正在变得安全,过去多年被压抑的净利润也逐渐释放。

  在第三轮战投中,恒大地产承诺2018年至2020年净利润分别为500亿、550亿、600亿,三年合计1650亿,远超其去年公布的2017年至2019年三年888亿的承诺利润,虽延后一年,但利润承诺提升近一倍。

  花旗银行董事总经理蔡金强认为,恒大承诺的三年1650亿利润是可以预见并能够实现的,这来自于公司的强劲销售(2014年-2017年均57%复合增长)、可持续的高利润(30%以上毛利和15%以上净利),以及大幅节约利息支出。

  且中国恒大除了控股63.46%恒大地产外,仍然全资拥有旅游地产、金融产业、健康产业、恒腾网络等。

  这意味着,投资者能够分享中国恒大未来的业绩和净利增长。

  为了增强投资者信心,恒大地产还承诺,若重组深深房于2021年1月31日前尚未完成,第三轮投资者将有权于有关限期届满后二个月内,向中国恒大附属公司凯隆置业提出要求:以原有投资成本回购第三轮投资者所持股权;或根据相关计算公式,无偿向第二轮投资者转让恒大地产股份作为补偿。

  类似的承诺也曾出现在第一、二轮战投中。

  参与第二轮战投的深圳控股董事会主席吕华此前曾表示,恒大正在做第三轮战略投资的准备,预计估值会进一步增加,其上半年盈利大幅上涨,未来业绩增长可期,因此对恒大的投资非常划算。

  不过,恒大地产的第三轮战投还需要本月23日召开的特别股东大会批准。许家印在战投协议中有个人义务须回避表决。

  香港知名房地产金融评论人士黄立冲指出,鉴于此前富力地产和万达商业回A都遭遇了挫折,恒大地产重组深深房回A是分拆再重组上市,并无案例可循,其最终成行仍有不确定性。

责任编辑:赵新燕
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