苏宁入股恒大地产最新消息 许家印张近东交易疑云

11月6日,中国恒大发布公告称,其间接附属公司恒大地产与苏宁等6家战略投资者签订增资协议,合共引入第三轮投资600亿元。对苏宁入股恒大地产,协纵策略管理集团联合创始人黄立冲有疑虑。许家印和张近东交易背后,真正的受益者是谁?

  原标题:恒大地产引600亿战投背后:许家印与张近东交易疑云

  11月6日,中国恒大(03333.HK)发布公告称,其间接附属公司恒大地产与正威集团、苏宁、山东高速、嘉寓股份、广州逸合投资、鼎祥投资6家战略投资者签订增资协议,合共引入第三轮投资600亿元。

  其中,苏宁出资比例占此次恒大增资规模的三分之一,高达200亿元,成为恒大地产战略投资者中引人注目的一颗“新星”。

  实际上,双方早前已展开合作,今年8月初恒大人寿曾低调入股苏宁置业两个商业项目,同月底,恒大即宣布将进行第三轮战略投资。而在一个半月前,恒大集团董事局主席许家印携高管团队访问了苏宁集团总部,与苏宁集团董事长张近东会面,并饮下一杯交杯酒。

  对苏宁入股恒大地产,协纵策略管理集团联合创始人黄立冲向财联社表达了疑虑:“中国恒大通过旗下子公司恒大人寿投资苏宁,苏宁再拿钱去入股恒大地产,这不能不让人怀疑,此次张近东入股恒大地产,是否是一次资本财技表演。”

  交易悬疑

  让黄立冲产生上述怀疑的依据是此前恒大系与苏宁置业的合作。

  财联社了解到,引入恒大人寿的两家苏宁置业子公司分别是徐州苏宁置业有限公司、镇江苏宁置业有限公司,恒大人寿于今年8月成为前述苏宁置业两家子公司股东。工商登记资料显示,恒大人寿持有镇江苏宁置业有限公司48%的股份,出资额为10.52亿元。而其持有徐州苏宁置业有限公司的股份比例、出资额则不详。

  “这次战投之一的苏宁电器投了200亿元,而苏宁置业是苏宁电器持股25%的子公司,张近东持有苏宁置业65%的股份。苏宁置业有11家子公司最近出售了股权,其中有两家引入了恒大人寿,另外九家出让给了长安国际信托,或者是转让了部分股权,或者是全部股权都转让了,而且都是在10月份完成的股权变更。”黄立冲透露。

  财联社查阅工商登记资料发现,长安国际信托股份有限公司透过100%控股的深圳市景昕锐桀实业有限公司,对外投资了11家公司。这11家公司曾经或现在基本都持有苏宁置业的股份。而工商登记资料显示,深圳市景昕锐桀实业有限公司的成立日期为2017年9月29日。

  “由于信托隐藏了背后的实际投资人,因此无法确定其背后真正权益的归属。”黄立冲说。

  “如果我的疑虑成立的话,实际就是恒大人寿利用苏宁来帮助它们把钱转投给恒大地产。苏宁利用恒大人寿相对比较有利的价格,粉刷苏宁自己的报表,而恒大地产利用苏宁粉刷了自己的资产负债表。”他进一步表示,这种手法,与早前安邦的做法类似,利用从投保人处筹集到的险资,通过投资、收购一些项目,而后从另一处抽出来,重新注入到自己所需投资的公司,增加新投资的公司权益。

  对于黄立冲的质疑,一位资深投行人士称,“这是有可能的,恒大与苏宁或进行了一些利益交换。”但该说法未得到恒大方面的证实。

  值得一提的是,尽管苏宁置业的主营业务为房地产开发、商品房销售,但最大亮点不在地产开发,而是其布局的近30座苏宁广场。徐州苏宁置业有限公司与镇江苏宁置业有限公司主打的项目便是苏宁广场。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,“由于苏宁本身也在追求全面性的业务扩张,所以和恒大在资本层面的合作会带来很多新的机会。不排除未来苏宁在拿地方面寻求恒大方面的支持。”

  与战投对赌升级

  恒大地产为提振投资者信心,对新引入的战投做出了2018年至2020年净利润分别为500亿元、550亿元、600亿元,三年合计1650亿元的业绩承诺。

  “目前恒大合约销售已达4500亿,预计全年能达到5000亿元,2018、2019、2020年也会达到如此规模。从其披露的中期财报来看,恒大的土地成本2100元/平方米,建安3500元/平方米,合约销售单价超过9900元/平方米,这样可以保证毛利率保持在30%以上,净利率水平达到10%。理论上在合约销售5000亿元有保证的情况下,如果乘以10%的净利率,未来三年每年500亿元的净利可以实现。”国泰君安分析师刘斐凡分析。

  恒大方面亦表示,引入600亿战投后,以恒大2017年中报公布的数据进行模拟测算,其净负债率较年中大幅下降近四成。今年以来,在引入1300亿战投及一系列降负债措施推动下,恒大净负债率较去年年末大降超六成。“

  但一位业内人士认为,三年合计1650亿元,远超恒大去年公布的2017年至2019年三年888亿元的承诺利润,利润承诺提升近一倍。“这个对赌还是有一定风险的,最近一两年恒大享受了一波去库存红利,但目前去库存已接近尾声。”

  “类似业绩承诺自然是有风险的,尤其是证监会对于各类业绩承诺后续还会规范,换言之,中小投资者后续也要警惕包括地产在内的业务板块的业绩波动风险。”严跃进告诉财联社。

  事实上,为了保证净利润,去年以来中国恒大至少展开了两方面的运作:其一,业绩集中释放,带来毛利率大幅改善。2016年中国恒大的毛利率为28%,今年上半年,中国恒大毛利率大幅升至35.8%;其二,回购永续债也为中国恒大释放利润作出贡献。2016年年底,中国恒大的永续债余额为1129亿元,当年永续债持有人分配的净利润高达106亿元,相当于2016年51亿元净利润的近两倍。但在2017年,中国恒大在半年内赎回了高达1129亿元的永续债。

  另财联社了解,除了利润承诺外,恒大地产还承诺,一旦建议重组于2021年1月31日前尚未完成,第三轮投资者将有权于有关限期届满后二个月内,向中国恒大附属公司凯隆置业提出要求:以原有投资成本回购第三轮投资者所持的股权;或根据相关计算公式,无偿向第二轮投资者转让恒大地产股份作为补偿。

  “如果参照万达和富力回A的难度,在房企融资趋紧的背景下,恒大回A也存在不确定性。”黄立冲表示。

  缺少社会公众股东

  对于恒大地产而言,引入第三轮战略股东后,回A已是箭在弦上。中国恒大总裁夏海钧此前明确表态,恒大地产完成第三轮融资后,将正式向证监会递表。

  刘斐凡曾表示,“目前恒大地产借壳回A,面临的法律问题是公众股东太少。”

  据了解,为了保障散户的利益,证券法及相关法规要求4亿元以上总股本公司的社会公众股比例不低于10%。而“社会公众”不包括持有上市公司10%以上股份的股东及其一致行动人,以及上市公司的董监高及其关联人。

  “10%实际上是最低要求。当然股份分为非上市股份和具有流通性质的股份,对于苏宁等战略投资者来说,一般情况下,类似增资都属于公司增加注册资本的类型,相应的股份并不能理解为公众持股的范畴。”严跃进向财联社表示。

  财联社查阅的相关资料也显示,上市公司交易对手及配套募集资金的定增对象,因其持股有一定锁定期还不能流通,且并非面向社会公开发行,都不应归属社会公众股。这意味着,即便持有恒大地产股份低于10%,战略投资者均不能作为恒大的社会公众股东。

  值得关注的是,今年以来中国恒大的市值已经翻了几倍。有数据统计,2016年9月底,中国恒大作为恒大地产的母公司在港估值不到700亿港元,但如今,以11月6日收盘价28.25元/股计算,中国恒大的总市值为3710.64亿元。

  据《证券市场周刊》之前报道,深深房(000029.SZ)现有8.92亿A股股本,1.20亿B股股本,合计10.12亿股。“深深房停牌前20个交易日的均价为11.28元。假设发行价格为10元,即使是按2000亿元的估值注入恒大地产,中国恒大可获得深深房A股股份200亿股,使重组后公司的社会公众股比例远低于10%,引发退市风险。”

  如此,恒大地产需要优化自身股权结构,保证未来社会公众股东的持股量,满足未来借壳上市的制度性要求。

  目前来看,三轮增资完成后,投资者合计向恒大地产投入1300亿元资本金,共将获得恒大地产经扩大股权约36.54%权益,而中国恒大附属公司凯隆置业持有的恒大地产股份进一步降低,降至持有约63.46%,这或为后续恒大地产引入社会公众股东增加机会。

责任编辑:曹荣梅
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