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融创两年耗资1300亿并购 “买买买”背后钱从哪里来

7月10日,融创房地产以631亿元收购万达76个酒店和13个文旅城。至此,2016年至今,融创中国对外并购耗资已逾1300亿元。相信大家都会很好奇,不断的“买买买”,孙宏斌的钱从哪里来?剖析融创中国旗下的融创房地产集团,可以提供一个解读融创“钱从何来”的视角。

  原标题:去年至今融创并购支出已超1355亿元 钱从哪里来?

  7月10日,在港上市的融创中国宣布临时停牌,以待公布一项重大收购事项。而后大连万达集团在官网公告,拟以295.75亿元将13个文旅项目的91%股权转让给融创。此外,融创房地产以335.95亿元收购万达76个酒店,合计金额631亿元。

  大连万达集团官网披露的万达商业、融创中国联合公告称,双方于2017年7月10日签订了西双版纳万达文旅项目、南昌万达文旅项目等十三个文化旅游城项目股权转让及北京万达嘉华、武汉万达瑞华等七十六个酒店转让协议。

  从今年初150亿元注资乐视,到现在630亿元接盘万达项目,孙宏斌旗下的融创中国给予外界“财大气粗”的感觉。据公司秘闻统计,2016年至今,融创中国对外并购耗资已逾1300亿元。

  截至当下,在香港上市的融创中国市值577亿港元;2016财年实现营收353亿元,净利润29.4亿元。

  那么,问题来了,融创中国大举“买买买”背后,它的钱从哪里来的?

  融创账上有多少钱?

  大连万达集团官网披露的万达商业、融创中国联合公告称,双方于2017年7月10日签订了西双版纳万达文旅项目、南昌万达文旅项目等十三个文化旅游城项目股权转让及北京万达嘉华、武汉万达瑞华等七十六个酒店转让协议。

  协议规定,万达以注册资本金的91%即295.75亿元,将前述十三个文旅项目的91%股权转让给融创,并由融创承担项目的现有全部贷款;融创房地产集团以335.95亿元,收购前述七十六个酒店;双方同意在7月31日前签订详细协议,并尽快完成付款、资产及股权交割。

  上述两笔收购合计金额达到631.7亿元,创下融创一次性收购资产金额新高。根据融创中国2016年年报,截至2016年年底,其账面上货币资金余额为达到约698.13亿元。

  今日午间,财新网报道称,孙宏斌表示,与万达交易涉及资金完全来自融创自有资金,截止2017年6月30日,公司账上还有900多亿元现金。

  融创房地产集团是融创中国旗下重要的子公司之一,其承担了不少房地产项目的开发。2016年,融创房地产集团实现房地产销售收入248.9亿元。有评级报告显示,截至去年底,融创房地产集团的货币现金额为565.96亿元。

  融创房地产集团的货币资金主要有几部分构成:售房资金回笼、借款收到的现金等。而在货币资金中,又有一部分为受限货币资金,即不能随时用于支付的资金。

  以融创房地产集团为例,2016年,其565.96亿元的货币资金中,受限货币资金为112.93亿元,主要由贷款保证金、销售监管资金、按揭保证金和银行承兑汇票保证金等。

  再如上市公司融创中国,截至2016年底,融创中国698亿元的货币资金中,受限制资金为177.27亿元,其中银行贷款的担保资金124.55亿元,预售物业所得限制资金50.75亿元。

  根据上述比例,截至去年底,受限货币资金占到融创房地产集团货币资金的比例约为20%,占融创中国货币资金的比例在25%左右。

  如果按上述比例推算,孙宏斌所称今年上半年融创中国还有900多亿现金,其中受限资金约在180亿-225亿元规模之间。扣除上述资金后,仍有货币资金范围在675亿元至720亿元之间,足以覆盖本次630亿元的对价。

  但根据上述结果,融创用自有资金支付完成后,基本相当于消耗了手中大部分的“弹药”。

  去年至今融创并购支出已超1355亿元

  2010年赴港上市之初,融创中国全年的销售额仅有83.34亿元。2016年底,这一数据变为1506亿元,6年间暴涨17倍。7月5日,融创中国公布半年销售业绩,上半年实现合同销售金额1118.4亿元,完成2100亿元年度目标的53%。

  融创规模膨胀的法宝就是“买买买”。如去年以138亿元收购联想控股旗下地产公司获得的42个物业项目,总建筑面积约1801万平方米,可售建筑面积约730万平米。

  诸如此类的收购,在这两年融创的发展过程中并不少。融创中国在2016年年报中披露,2016年至今年3月,公司共对外发起16笔收购,涉及资金595亿元。

  16起并购中,除上述的138亿元接盘联想控股地产全部业务,还有斥资超60亿元争夺金科股份控股权,26亿元入股链家等。

  在今年5月12日,融创中国再以102.54亿元,收购天津星耀80%股权及债权。5月31日,融创中国附属公司21亿元收购华城富丽60%股权及相关债权。

  如果加上此次632亿元收购万达项目,一年半时间,融创对外并购的开支已经高达1355亿元。

  这还不包括融创自身拿地的资本开支。有媒体报道,融创在2016年土地购置上的各种投入超过1000亿,而2015年这一数字仅为约300亿。

  今年1月,融创中国150亿元入股乐视系公司。在中诚信对融创房地产公司债券的跟踪评级报告中,中诚信便直言,投资乐视导致融创集团负债水平承压,而投资涉及的业务领域与融创集团主营业务差异较大,未来乐视相关业务的发展情况以及双方合作情况均存一定不确定性。

  4个月内融创房地产新增借款370亿

  不断的“买买买”,孙宏斌的钱从哪里来?剖析融创中国旗下的融创房地产集团,可以提供一个解读融创“钱从何来”的视角。

  申万宏源作为融创房地产公司债托管人,其提供的托管报告显示,截至2016 年12 月末,融创房地产总资产余额为2669.63亿元,较2015 年末增加1767.28亿元,增长195.85%。

  现金流方面,2016 年融创房地产经营活动产生的现金流量净流入较2015 年减少47.47亿元;但投资活动产生的现金流量净流出较2015 年增加269.67亿元,净流出368.2亿元。

  报告中称,投资活动产生的现金净流量的波动主要是因为融创房地产在2016 年继续布局一线、环一线和核心二线城市进行的房地产项目收购所致。

  筹资活动上,2016年融创房地产筹资活动产生的现金流量净流入较2015 年增加577.67亿元,筹资净流入634.14亿元,主要是由于2016 年公司通过直接融资的方式,在上交所和深交所非公开发行7笔共计190亿元的公司债券。

  同时,为了迅速扩大规模,融创房地产借款净增量较前一年增加460.03亿元。

  国泰君安的托管报告显示,截至2016末,融创房地产地净资产354.67 亿元,借款余额921.31 亿元。截至今年4月30日,融创房地产借款余额1291.90 亿元,累计新增借款金额370.59 亿元,占净资产的104.49%。

  在融创房地产2016年公司债跟踪评级报告中,融创房地产于2015年发行了一笔5年期60亿元的公司债,扣除发行费用后的47.3 亿元用于偿还金融机构借款,剩余部分用于补充公司营运资金。

  在偿还金融机构借款明细中,银行是主要的借款方。如上海银行、交通银行、光大银行、农业银行,均有过借款给融创及其下属企业。

  评级报告显示,截至去年底,融创房地产集团共有账面价值743.35亿元的地产存货项目,用于了对银行借款的抵押。

  公开报告显示,截至2016年底,融创中国共取得银行授信820 亿元,尚有560 亿元授信额度未使用。在非即期借贷中,融创中国有抵押的银行借款311.78亿元。

  向融创房地产借款的金融机构除传统的银行外,信托是另一主要渠道。如在融创房地产的还款计划中,大业信托、华润深国投信托、平安信托在列,涉及借款11.8亿元。

  从信托处获得资金,是融创早已习惯的方式。早在2001年,融创中国下属的重庆融创尚峰置业有限公司、北京融创基业地产有限公司,便尝试以增资扩股方式各自引入6亿元信托资金。

  今年以来,便先后有荣享22号(融创团泊湖)信托、融创深圳债权投资信托、安泉109号融创申城信托、融创盈润股权投资计划先后成立发行,合计规模在30亿元左右,这些信托资金使用方,均为融创系公司。

  公司债券也是融创融资的渠道。融创房地产披露的情况显示,截至今年6月底,仅其与控股子公司便对外发行了合计250亿元的债券;融创中国则成功发行了225亿元低成本境內公司债及ABS(资产证券化)。

  2016年年报显示,截至去年底,融创中国总负债2577.72亿,净负债率121.5%;就在前一年,这一总负债额为960.89亿元,净负债率75.9%从2015年到2016年年底,融创中国借贷总额增加了710.45亿,达到1128.44亿。

  融创房地产集团2016年公司债受托管理事务显示,截至2016年底,公司负债总额为2314.97亿元,一年增长1666.4亿元。

  同期,融创房地产集团总资产为2669.6亿元,资产负债率为86.71%。此前的2015年,该数据为71.87%。

责任编辑:潘清旺
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