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淘宝街关门银座也要撤了?业内称房价租金不成比例

曾火爆一时的淘宝街无奈关门,租金不再是高低问题,而是没有的问题。如今,同在一个楼宇的银座超市,再次面临淘宝街先前处境。事实上,在济南,由于房价上涨,业主提高租金,与商户谈不拢,最终导致商场关门的不在少数。业内人士称,主要原因在房价租金不成比

  作为济南资深炒房客,近一年以来房价上涨,胡勇本应该很高兴,毕竟,账面资产总值上升了嘛;然而看到房屋租赁合同,想着未来商铺租金不但很难上涨,反而可能下降,他很不是滋味,他想不明白,为什么资产升值不能带来租金上涨。

  事实上,7日,与胡勇一样“五味杂陈”的,还有洪楼商圈海蔚广场北半部分五六百名业主,前期由于没能与海蔚商贸公司就续租价格问题谈拢,曾火爆一时的淘宝街无奈关门,租金不再是高低问题,而是没有的问题;如今,同在一个楼宇的银座超市,再次面临淘宝街先前处境。

淘宝街关门银座面临缩水 业内称房价租金不成比例

  接盘侠:

  爱恨就在一瞬间

  胡勇有些喜怒无常,一方面,新闻中说,日前召开的全市工作务虚会放出消息,济南将打造12个地区中心,洪楼位列其中,他就信心百倍;另一方面,他想到商铺已连续三个多月没一分租金入账,房贷却每月按时还款,他就发慌,这样下去,什么时候是个头儿?

  2016年2月份,在济南东部房价大涨之前,一向眼光独到、在高新区拥有多个商铺的胡勇,买下海蔚广场北半部分二楼一处商铺,单价1.2万元/平方米,总价42万元。“这是二手商铺,70年产权,10年前刚建好时,每平方米只有8000元,我买时相当于只上涨了50%,不算多。”胡勇说,自己是“接盘侠”,算是捡了个便宜,周边房价10年来都得翻番了。

  事实上,在多数人看来,胡勇捡的这个便宜并不小,对面在售商铺聚隆广场二楼,40年产权,每平方米三四万元。不过,胡勇还有着更好的小算盘:“这个商铺,银座洪楼店正在租着,买下来就有租金,月月到账,可用于还房贷。”

  胡勇计算过,同样想在洪楼商圈获得每月2000多元的租金,如果买商铺,总价42万元即可;如果买住宅,总价得八九十万元,投入大得多。当然,决定购买前他也调查过,到2016年9月30日,商铺租赁合同就要到期,需要续签。

  “当时想,肯定会续签,毕竟,银座洪楼店生意不错,不会轻易撤离,而且租金肯定会大幅上涨,毕竟,10年来房价大幅上涨了嘛,原来租金是10年前定的。”胡勇说,谁承想,计划不如变化快,租赁合同到期,续签合同至今没签署,连续三个多月的租金,没一分钱到账。

  胡勇喜欢李玉刚的《新贵妃醉酒》,他借用其中一句歌词来形容当下心情:“爱恨就在一瞬间,现在唯一能让我高兴的是,这个商铺价格涨了,现在怎么着也得一万六了吧,相当于一平方米赚了4000元。”

  老业主:

  房租收益“打水漂”

  胡勇有点阿Q精神,用房价上涨来聊以自慰,但掩盖不了一个事实:拿不到租金,想再转手,很难,价格只是个虚妄的意象。“银座没续签,主要是未来租金价格没谈拢。”同为二楼业主的辛志说,300多名业主中,绝大多数认为,近10年来房价上涨,再加上通货膨胀、货币贬值,每年至少得给业主总购房款的15%作为租金。

  然而银座只答应续签12年,前六年按9%、后六年9.5%给租金,这遭到业主反对。“前10年,每年给我们8%,后12年,只答应给9%或9.5%,合着这10年,房租基本就没涨啊,但房价涨了多少,物价涨了多少?”业主王先生说,如果按照银座给的点数,再加上税负调整导致增加,他们每月拿到的租金,甚至还不如以前。

  辛志算了一笔账,10年前,他在洪楼商圈花40万元买了一套住宅,租金1000元/月;而他在海蔚广场买的商铺,总价27万元,每月租金1600元,商铺收益率明显高于住宅;而如今,他的住宅租金涨至3500元,商铺依然1600元,住宅收益已超商铺。

  很多业主希望银座提租金,不然就拍屁股走人,并把拖欠三个多月的租金一块儿给业主。以辛志为代表的业主则担心,一旦银座走了,店面关了,商铺闲置,就不是租金多少的问题了,而是没有的问题,这一点,辛志也是深有体会。

  在海蔚广场北半部分一楼,辛志也有商铺,原来租给海蔚商贸运营淘宝街,商场人气还不错,2016年9月底,由于没能就续租价格谈拢,淘宝街被迫关门,里面至今空空如也,一片狼藉。目前200余名业主们组成自救会,希望以自足自营方式尽快开业,但找了10余家运营商,没有一个愿意接盘管理的,租金自然也是分文没有。

  银座回应:

  “谈不拢”关门是必然

  胡勇处境艰难,如果按银座给的租金,一些要求低的老业主或许还能接受,毕竟,他们当时房价低、投入少啊;而他,由于是新接手的二手房,房价上涨了50%,肯定要赔钱,“我算了一下,年租金至少得到总房款的13%,才能不赔”。

  为佐证银座应该提租金,业主们做了大量市场调查:首先,银座洪楼店在整个银座系统中,业绩算是比较靠前的,适当提高租金水平,可以承受;其次,银座门店中,租金高的可达每天每平方米3元,平均也得2.3元左右,而洪楼店给业主的租金,此前只有1.8元左右,调整之后,也不会超过2元,明显偏低;最后,对面聚隆广场二楼,房价三四万元,都可以给业主每年六七个点的回报率,为什么银座二楼,房价才8000元,仅给业主9个多点的回报率?

  “业主们实在高估了我们的租金水平。”银座集团投资发展部部长陈放说,实体商业很难干,租金水平都不高,以洪楼商圈为例,大润发租金每天每平方米只有1元左右,海蔚广场南半部分只有1.24元;银座泉城广场店租金也只有1元左右;银座在青岛,封顶租金1.2元,与开发商合作,对方负责店面装修,不给租金,利润五五分成,风险共担;临沂、东营等地,则是六四分成,银座是六,开发商是四……

  再回到银座洪楼店北半部分,过去是业主先租给海蔚商贸,海蔚商贸再转租给银座,年租金只有总房款的5%,相当于每天每平方米1.12元,当然,海蔚商贸给业主是8%的回报,中间的差额,是海蔚商贸用一楼租金补的。现如今,银座直接与业主签,前六年按9%,后六年按9.5%,租金相当于每天每平方米1.84元、1.94元,与以前相比,已经大幅上涨了70%左右。

  “坦白来讲,我们给9%、9.5%的回报率,是依据市场定的,目前状况下,只能给出这样的租金,超过了,就承受不了。”银座洪楼店店长隋先生说,如果业主不同意,要求更高的回报率,就合作不成,北半部分超市及周边百货关门,也是必然的选择;至于业主所说,拖欠租金不给,那不可能,银座绝不会拖欠,现在问题关键是,以什么标准给,需要协商。

  业内观点:

  房价与租金,不是正比例

  事实上,在济南,由于房价上涨,业主提高租金,与商户谈不拢,最终导致商场关门、物业闲置的不在少数,三联商社槐荫店关门、贵和省体育中心店关门等,都隐藏着这样的原因。辛志想不明白,为什么资产升值,房租不能跟着涨,一些新楼盘销售时,为什么房价这么高,承诺的返租金依然很高?

  “为什么前几年,国家叫停了新商业楼盘售后返租,因为它存在巨大风险。”陈放说,它的返租率很高,往往不是因为商业经营收益高,而是把一部分购房款再返还回去,海蔚广场10年前承诺8%返租,有很大一部分钱,也是开发商掏的,而不是商业运营得来的,现在开发商不掏了,只能按市场规律办事。

  普通投资品,如工厂机械,随着时间推移,会逐步折旧贬值;商铺却不一样,会升值,这就给投资者以错觉,房租也应该上涨,殊不知,租金高低不是由房价决定的,两者也不是正比例关系,而是由商业运营获得利润决定,目前实体商业很难干,自然不可能像房价上涨一样提高租金。

  目前,银座方面除抛出可承受的租金价格外,还要求业主承担设备维修所产生的费用,这让业主很难接受,因为此前,设备维修都是海蔚商贸承担,一旦业主承担,他们拿到的租金可能比以前还少。一些业内分析人士认为,银座这是要撤的节奏啊。

  事实上,如果银座真从海蔚广场北半部分撤出来,专心经营南半部分,短期来看,会影响其业态完整性,至少会缺失超市业态。但分析人士认为,长期来看,可以把南半部分地下一层拿出来做超市,毕竟,这里的运动类产品人气也一般。对北半部分来讲,则是沉重打击,短期内很难找到合适的接盘者,长期空置在所难免。(齐鲁财富网 龙飞)

责任编辑:徐睿明
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