叶檀:2016中国楼市 城市分化购房者分化政策分化

分析下来,能够总结2016年房地产市场的只有一个词——分化。城市分化、购房者分化、政策分化。不同的房价梯队,并不意味着这些城市的发展前景相同,由于处于不同的城市圈,同样的梯队里还会继续产生分化。

  原标题:叶檀:只有一个词能够总结2016中国楼市

  年底到了,房地产市场有点迷茫。

  据安居客最新发布的“2016国民安居报告”看来,迷茫实属正常,因为现在就是一个房市大“分化”的时代。现在各城市群被包裹在一团团的星云中,有些已经显形,一些还在孕育。

  分析下来,能够总结2016年房地产市场的只有一个词——分化。

叶檀:2016中国楼市 城市分化购房者分化政策分化

  一、城市分化 哪些二线城市有前景?

  2016年一二线城市房价涨势惊人:北京和上海房价同比上涨超过了40%,厦门、合肥、南京、苏州四小龙房价上涨超过了30%,领涨二线城市,随后是郑州等城市发力。

  核心城市群与热门城市已经形成,一线城市加上东部沿海的杭州、南京等城市在房地产市场中的地位无法撼动,而一线城市已经开始渗透到周边的卫星城市,同城效应开始显现,如北京的燕郊、上海周边的昆山等城市。

  有些北漂、沪漂没办法在当地定居下来,转向了当地的二线城市和一线城市的卫星城,开始提前布局。最具有说服力的是,今年房价同比增长最快的是廊坊,同比上涨102%,排名第二的合肥为76%。北漂买房,首选廊坊。

  与此同时,一些城市出现买房难,房价工资比可以大致反映各城市房地产的受追捧程度。

  像北京,按照现行的平均工资,购房者大概不吃不喝7.3个月才能买一平米的房,接下来不出意外是上海,要6.9个月。第三位出人意料,不是深圳,是厦门,需要6.6个月。成都、无锡、长沙人民比较幸福,都在两个月以下。根据这样的直观数字,也可以看看你是不是生活在比较幸福、购房压力不那么大的城市。

  分化不仅在一二线城市之间,二三线城市之间的房价分化也开始扩大,高铁时代与转型时代,是城市剧烈竞争的时代。

  根据房价,目前各城市分成五个梯队,第一梯队京沪深三市,均价每平米超过4万元,第二梯队厦门、南京、广州、天津,每平米超过2万平米,第三梯队是杭州、福州、青岛、武汉、苏州等,每平米超过1万元,第四梯队是大连、成都、无锡、兰州以及佛山等市,每平米超过6千元,第五梯队是威海、吉林、常德、荆州、潍坊等,每平米低于6千元。

  根据目前的状况预测,一线城市土地资源匮乏,某些二线城市已成为城市群中的核心城市,这些城市的房地产安全边际比较高,在两三年的稳定期后,房价还有最后一段上涨空间。

  不同的房价梯队,并不意味着这些城市的发展前景相同,由于处于不同的城市圈,同样的梯队里还会继续产生分化。

  二手房与租金价格,同样可以看出城市大分化。

  从安居客所提供的二手房交易价格看,三线城市同比上涨13%,一线城市同比上涨29%,二线城市同比上涨28%,二线城市格外扎眼,快要赶上一线城市的步伐。考虑到43.2%以上的人青睐2年以上5年以下的二手房,所以,二手房与房租一样,很说明城市与房地产市场的热度。细看市场涨幅,就不难发现地铁房的抢手程度已直逼学区房,这一点在一二线城市表现的尤为明显。

  上海租金数据力压北京,两居室月租金5122元,成为中国租金最高的城市。北京是4652元,天津是2222元。说到这里,不免又要谈到租房值还是买房值的问题了,买房固然会更为安定,可以满足“丈母娘”的要求,但经济压力摆在眼前让人无法忽视;租房更自由,对年轻人来说能保证一定的生活质量。租房或买房是由生活方式选择导向的不同结果,在核心城市已有一定事业根基,同时当地房地产安全边际也较高,选择有轨交、生活服务配套设施更好的地方购买刚需房,是个相对可行、性价比较高的选择。

  二、购房者分化

  同样在大城市生活,不同的收入阶层生活压力截然不同。

  购房者正在分化成不同的群体,不同群体之间的距离,就像地球与火星、男人与女人一样相隔遥远,说起来都是泪。

  首先,有户口的本地居民是生活压力最小的一个群体,如果一个上海本地居民从父母那儿获得一套60平的房子,如今已价值312.8万。

  接下来并列的群体是有房无户口、无房有户口的人,前者已经享受到房地产溢价,后者起码有本地公租房甚至拆迁补偿可以享受。

  第三等级是无房无户口的人,你要买都不行,很多热门城市现在都是限购的。

  最悲催的是无房无户口无钱的三无群体。让我同情一把先。从社会保障的角度说,要解决无房问题,首先要解决的是这些人。

  在经济基本相近的城市群各城市之间,有必要率先取消户籍制度,苏州、杭州、南京之间没必要存在户籍门槛,这样才能打通区域教育、医疗等资源,使城市群互融互通。

  房地产购买群体中,女人是极少数、极少数的一小撮。女人一直被称为是剁手党,在房地产市场,男人才是真正的剁手党,家庭里面,买房男性做主的占80%。怪不得以前说丈母娘经济,没有房就过不了丈母娘这一关,就没有娘子。从房地产市场看,中国是传统社会,类似于房地产等大额支出基本由男性支付。从今年开始,已经陆续轮到90后的小鲜肉们买房了,他们看房的比例大幅上升;但从购房动机来看,他们买房不仅仅是为了结婚,更多的是想在异乡谋求一份归属感。

  现在正好是好好观察、挑选楼盘的时候,因为购房者的信心有所下降,价格相对稳定。随着调控升级,11月以来认为房价继续大幅上涨的用户比例下降,更多人认为房价将微幅上调,同时购房者转入观望态度。认为房价将大幅上涨的,从11月前的45%下降到22%,而认为现在买房非常合适的,从11月前的38%下降到14%。

  相比而言,作为撮合者的经纪人,看涨成交量与房价的依然比较多,并且跟成交量相比,更看好房价,当然,这也可能只是经纪人的愿望。

  三、政策分化

  正因为各城市房价分化如此明显,房价如此冷热不均,房地产政策也千城千策,有的限购限贷,有的鼓励购房去库存。

  越是限制的地方,说明想进入的人口越多,城市越具竞争力。

  一些大城市有竞争力也大力去库存,如重庆、昆明等,主要是“历史遗留问题”,库存量太大了。重庆通过减少土地供应、控制新开工面积、引导农民工及外来人口购房等方式加大力度去库存。沈阳这两年由于东北经济形势,出台非常宽松的政策去库存,6月出台22条新政对于大学生买房,出台了一系列补贴政策,8月又出台11条补充意见,重点解决商业地产去库存;但根据有关资料显示,2016年三四线城市去库存率仅有8%,说白了房市火爆的还是只有一线与准一线城市而已。

  “供需”是房产市场的永恒话题,需求大于供应是常态,也因此,一二线城市才会被认为是最为保险的房产投资城市,而这也是房市“大分化”的其中一条导火索。

  2017年政策将继续分化,也意味着城市的分化还将持续,这是经济转型期的特点,不以人的意志为转型。

  对于年轻人来说,最好的地方是政策鼓励,同时处于核心城市圈,市场经济开始起飞的城市。这些城市是你们的天堂。

责任编辑:杨菲菲
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