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山东营改增房企净减税2.72亿 销售额翻番库存减三成

自2016年5月1日,营改增试点工作全面推开,新增不动产纳入增值税抵扣范围,给房地产行业及其上下游企业带来了巨大的变化。山东省15277户房地产业试点纳税人,与缴纳营业税相比,实现净减税2.72亿元。同时销售额翻番,库存减三成。

  原标题:山东"营改增"4个月调查 房企少缴的税能换270套房

  自2016年5月1日,营改增试点工作全面推开,新增不动产纳入增值税抵扣范围,给房地产行业及其上下游企业带来了巨大的变化。

山东"营改增"4个月调查

  截至9月底,山东省15277户房地产业试点纳税人,与缴纳营业税相比,实现净减税2.72亿元。按照每套房子100万计算,“营改增”四个月里,房地产业获得的减税额足足可以买下270多套房子。

  抵扣减负效应:

  增值税率11%,营业税率5%,企业反而少交增值税6.5万元

  山东鲁能亘富开发有限公司是一家从事房地产开发销售的知名企业,注册资金超过15.5亿元。2000年12月成立以来,开发和销售的以“鲁能”品牌命名的楼盘不胜枚举。

  营改增后,企业销售的“老项目”仍可按照5%的征收率计算缴纳增值税。但可比缴纳增值税时划算多了。

  “虽然税率没有变化,但营业税为含税价计税,增值税为不含税计税。”山东国税局相关负责人介绍,在计算增值税时,需将其含税销售价格换算为不含税的应税销售额,再按照适用征收率计算税款,在“税率”不变的情况下,税基减少了,直接带来了税负的下降。

  5月份以来,该企业累计销售额超过48.68亿元,较缴纳营业税,累计减负已达到1100万元。

  “营改增”对企业的“老项目”减税效应明显,对于新项目的抵扣效果更加显著。

  “新开工的房地产项目中成本支出较大的土地、土建、安装等成本所蕴含的进项税额都可以得到抵扣。”山东国税局相关负责人介绍。

  今年营改增后,平原县荣兆置业有限公司4、5号楼项目选择了一般计税方法,实现销售收入309.6万元,如果按照营业税5%税率缴纳应交营业税15.5万元。按照11%税率计算增值税销项税额虽然是30.7万元,但是可抵扣的增值税进项税额有21.7万元,应缴纳增值税9万元,比营业税减少了6.5万元。

  无独有偶,山东南兴房地产开发有限公司采取“主体工程分项招标+规范甲供材料”的思路,将电梯采购与安装、铝合金门窗采购与安装、入户门采购与安装等分开招标,取得17%的销售发票和3%的安装费发票;材料采购投标单位必须为一般纳税人,取得17%税率的销售发票;设计单位的发票、水电暖气等垄断性市政单位、广告公司、策划公司等必须提供税率为6%的增值税专票。内部管理也更加严格规范:采购固定资产和办公用品需取得17%税率的专票,差旅费需取得6%的专票。

  山东南兴房地产开发有限公司财务经理颜晓说,截至9月,按预收款3%的预征率已预缴增值税250余万元,与营业税比较,约减税140万元,实际减税额会远远超过估计值。

  释放占压资金效应:

  预售房不必提前缴税,一房地产企业不仅可少缴19万税,还能减少占压资金299万元

  德州佰利置业有限公司财务经理金岳泉给记者算了这样一笔账:自5月份营改增以来,企业通过预收款方式取得营业收入13098万元,按3%的预征率预缴税款375万元,按之前缴纳营业税计算,需一次性缴纳税款674万元。营改增后,企业不仅少缴税款19万元,而且减少占压流动资金299万元。

  这是什么原因呢?山东国税局相关负责人解释说,在实际销售中,房地产开发企业多采用预售制,采取预收款方式销售所开发的房地产项目。按照现行的营改增政策,企业在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税,税款缴纳时间上的差异有效减少了企业流动资金的占用,扩大了企业现金流,降低了资金成本。

  “营改增后的大环境,有利于提高房地产企业的现金流通率,对于现金回报率较高的企业来说,利润的上升空间会更大。”武城泰升置业有限公司总经理赵田明说,营业税在确认预售收入的当期就要缴纳,而改征增值税后,预缴比例降低,而且一般房地产项目建设、材料等先购入,多数时间进项税额大于销项税额,因而减少企业在开发初期流动资金的占用,减轻企业开发建设时期资金压力。

  恒丰置业有限公司无棣分公司开发的“恒丰嘉苑”项目位于无棣县新城区,目前一期、二期、三期已经交房,四期土建工程已完工目前正在销售中。提起营改增后公司的税负变化,公司总经理马振明显得十分兴奋,他高兴地向记者说:“营改增一方面是缓解了我们的资金压力,另一方面税负较营业税制下降低了0.2个百分点,这都是真金白银的实惠!”

  去库存效应:

  购买办公楼可以抵扣税,房地产企业销售额翻番,库存减少三成

  山东招金置业发展有限公司营改增之前,受制于市场定位及市场竞争,企业销售情况一直很平淡,每月销售收入不到200万元。

  受益于营改增的减税效应及将房地产纳入增值税抵扣链条,全面营改增实施之后,该企业销售数量、收入稳步提升,5-8月份,该企业累计签约17套,实现销售收入1368.82万元,缴纳增值税53.52万元,较缴纳营业税减税19.02万元,减税幅度达26.22%,房屋库存量减少了30%以上。

  山东省国税局相关负责人介绍,随着房地产企业在营改增政策上收到红利,房产企业也可在价格上让利于民,加之营改增将房产投资纳入了抵扣范围,企业购置房屋建筑物等不动产可以抵扣,大幅降低了企业的购房成本,刺激企业购置办公楼改善办公条件,有效消化写字楼的库存,进一步拉动了刚性需求和投资需求,从而有利于一二线城市房地产企业良性发展,三四线城市房地产去库存。

  “为适应增值税抵扣政策,改进经营管理方式,我们将设计、广告和销售等相对独立的业务外包,把不能抵扣的人工等费用转化为可以抵扣的外购服务,增加抵扣项目,实现了减税降负。”山东招金置业发展有限公司财务主管翁占斌向记者介绍。

责任编辑:吕倩倩
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