10月份房地产市场降温 一线城市下次翻番需要几个6年?

国家统计局21日发布数据显示,一线和部分热点二线城市因地制宜、因城施策实施有针对性的调控政策后,10月上半月15个一线和部分热点二线城市房价过快上涨的势头得到明显遏制,房地产市场明显降温。 在房地产销售一片向好的同时,房地产企业业绩也是水涨船高。

  原标题:地产微恙,一线城市下次翻番需要几个6年?

  国家统计局21日发布数据显示,一线和部分热点二线城市因地制宜、因城施策实施有针对性的调控政策后,10月上半月15个一线和部分热点二线城市房价过快上涨的势头得到明显遏制,房地产市场明显降温。市场分析指出,随着各地房地产调控的紧缩效应显现,投资和投机需求会快速回落。

  数据显示,9月份,70个大中城市中,一线和部分热点二线城市与其他城市的房价走势有明显差异。从环比看,一线和部分热点二线城市中,新建商品住宅价格涨幅在2%以上的城市有14个;其余城市中,新建商品住宅价格环比下降的城市有6个,持平的城市有1个,涨幅在2%及以内的城市有40个。从同比看,一线和部分热点二线城市中,新建商品住宅价格涨幅在10%以上的城市有14个;其余城市中,新建商品住宅价格同比下降的城市有6个,涨幅在10%以内的城市有42个。

  10月份房地产市场明显降温

  从房价环比涨跌幅度看,15个一线和部分热点二线城市房价过快上涨的势头得到明显遏制,房价走势趋稳。与9月比,一线和部分热点二线城市10月上半月新建商品住宅价格环比指数均有所降低。其中,深圳和成都10月上半月新建商品住宅价格环比出现下降,降幅分别为0.3%和0.1%;其他城市10月上半月新建商品住宅价格环比涨幅均明显回落,回落幅度在1.0至3.8个百分点之间。

  2016年9月份70个大中城市及10月上半月一线和热点二线城市住宅销售价格变动情况:

10月份房地产市场降温 一线城市下次翻番需要几个6年?

  此外,从新建商品住宅网签成交量看,一线和部分热点二线城市中,多数城市10月上半月的成交量比9月下半月明显下降。其中,成交量环比下降80%-60%的城市有4个,下降60%-40%的城市有3个,下降40%-20%的城市有3个。

  一线房价6年翻番

  事实上,相对于短期的价格回调,近年来国内房价特别是部分一二线城市房价几乎翻番。据Wind数据统计显示,2010年以来,国内房价均保持上涨态势,但从涨幅来看,一二线城市无疑表现更加突出,一线城市平均房价从2010年中的2万元附近涨至当前的4万元附近,价格已经翻番。二线城市房价涨幅亦在50%左右,三线城市房价涨幅相对偏低,低于20%。

  统计局数据显示,2016年1-9月份,全国商品房销售面积105185万平方米,同比增长26.9%,增速比1-8月份提高1.4个百分点。其中,住宅销售面积增长27.1%,办公楼销售面积增长33.5%,商业营业用房销售面积增长19.0%。商品房销售额80208亿元,增长41.3%,增速提高2.6个百分点。其中,住宅销售额增长43.2%,办公楼销售额增长50.8%,商业营业用房销售额增长21.7%。

  房地产投资资金来源集中

  10月19日国家统计局发布数据显示,2016年1-9月份,全国房地产开发投资74598亿元,同比名义增长5.8%(扣除价格因素实际增长7.1%),增速比1-8月份提高0.4个百分点。其中,住宅投资49931亿元,增长5.1%,增速提高0.3个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为66.9%。

  1-9月份,房地产开发企业到位资金104711亿元,同比增长15.5%,增速比1-8月份提高0.7个百分点。其中,国内贷款15895亿元,增长1.2%;利用外资113亿元,下降50.8%;自筹资金36574亿元,增长0.8%;其他资金52129亿元,增长35.6%。在其他资金中,定金及预收款29618亿元,增长31.5%;个人按揭贷款17508亿元,增长51.4%。

  房地产开发投资大幅增长,其资金来源主要有:自筹资金、国内贷款(银行和非银行金融机构)和利用外资。规模上看,Wind资讯统计显示,今年1-9月房企三种主要资金来源,以自筹资金3.66万亿排在首位,远远超过在各类金融机构的贷款和利用外资总额。其次国内贷款也达到1.59万亿,但利用外资仅有113亿,可以忽略不计。从同比增长来看,今年各月利用外资资金均在大幅下降,而自筹资金和国内贷款同比均保持平稳或小幅攀升,成为房企资金的主要来源。

  上市房企融资高速增长

  进一步来看,房企资金来源使得各项融资必不可少。因数据限制,在此仅以上市房地产企业的融资来从中窥见一斑。Wind资讯统计显示,今年以来,债务融资较去年大幅增长,而股权定增融资基本持平,整体房地产上市公司总融资额较去年同期有大幅增长。

  1) 债务融资:

  Wind房地产行业共有135家上市公司,今年以来有58家上市公司发过企业债融资,占比为42.96%。合计总融资规模达2219.23亿,较去年同期48家上市房企发债融资1531.79亿有大幅上升,增长幅度高达44.88%,远远高于全国房企开发投资增长速度。

  2) 股权融资

  今年以来两市房地产企业通过股权定增完成融资的规模也较大,尽管只有24家,合计定增募资却高达1211.79亿,较去年同期20家房企定增融资1128亿有微幅下降。其主要原因是2015年6月份绿地控股完成645亿的巨额定增融资,拉高了整体融资规模。可见上市公司股权融资不仅仅成本低,而且平均融资规模较债权融资要大。

  结合债券和股权融资来看,两市今年以来上市房企融资共有69家,合计融资3431.02亿。

  房地产龙头企业业绩稳步增长

  在房地产销售一片向好的同时,房地产企业业绩也是水涨船高。据Wind资讯统计显示,从市值排名靠前房地产公司业绩来看,相关公司中报业绩大部分实现较快增长,行业龙头万科中报净利润达53.51亿,同比增长10.42%。中报净利润超过10亿元的公司有9家,此外还有部分公司发布了三季度报告,或披露了三季度业绩预告。

  招商蛇口预计三季报净利润约55亿元~57亿元,增长188%~198%;荣盛发展预计三季报净利润约18.43亿元~21.78亿元,增长10%~30%。此外在前市值前20的房地产企业中,有两家已经公布了三季度报告,首开股份三季报净利润12.05亿元,同比下降22.41%,新城控股三季报净利润8.83亿元,同比增长97.00%

  考虑到三季度房地产销售的火爆,相关公司业绩或将超预期。

  房价的非理性上涨,让监管层注意到其中的风险,国庆期间,全国各大热门城市纷纷出台房地产调控政策,限购限待成为主基调。

  政策调控出发点在于抑制过度投机

  统计局新闻发言人盛来运10月19日在新闻发布会上指出,三季度房地产市场销售形势还是不错的。商品房销售量的增长速度跟上半年比,首先还是继续保持高位,前三季度商品房销售面积同比增长26.9%。今年一季度、二季度房地产销售形势也非常好,上半年的增长速度是27.9%,三季度的总体销量增长速度是比二季度有所回落。今年以来房地产对经济增长的作用还是比较明显的,明天将发布分行业的增加值数据,根据初步测算,前三季度房地产对经济增长的贡献率在8%左右。

  盛来运指出,国庆前后对一些热点城市采取调控措施,是及时有效的。因为在8、9月份房地产价格出现了较快上涨,在这个时候,出台一些调控措施,可以使房地产市场降温,使它恢复到理性,而且对引导预期,抑制房地产的过度投资都有积极的作用。

  事实上,房地产调控政策的出台只是为了抑制房地产市场的虚火,而非打压市场。因此,无论从媒体还是消费者自身,对政策的认识和理解都较为理性。

  地方政府是房价上涨的最大受益者

  方正证券首席经济学家任泽平表示,地方政府是最大受益者:政府所得占房价的6成左右,占比高。从宏观层面看,地价和房地产相关税收占商品房销售额已达8成。1999-2015年,国有土地出让金从514亿激增至3.25万亿,增长63.3倍,占地方财政本级收入的比例从9.2%增加至39.2%。2004-2014年,5个房地产特有税种税收合计从1207亿元飙升至1.38万亿,十年间增长11倍,占地方财政本级收入之比也从10.16%上升至18.21%。2004-2014年,6个房地产业相关的税种税收合计从1028亿元上升到7294亿元,增长7倍。2014年6种税种税收合计占地方财政本级收入的比重为9.61%。地价和房地产相关税收占商品房销售额已达8成。

  从中观城市看,土地出让金和相关税收占房价比重为56.8%,主要是土地价格推动房价上涨,各地方建安成本差异不大。1)将房价分解为土地转让金、税收、建安成本、公司毛利,通过计算北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、南京、武汉、重庆、成都、苏州11个城市2014、2015年的房价构成,发现土地和税收成本占比从2014年的51.6%上升到2015年的56.8%;2)建安成本各地差别不大,不是各地房价差距的主要原因;3)通过回归分析发现,土地价格显著影响房价。

  从微观企业看,土地转让金和相关税收占房价比重约为56%,房企净利占营收比重低且在下降,土地成本持续攀升。拿地成本占房价4成以上,税收占比约13%,政府这两项收入之和占房价的6成左右。随着地价上升,上市房企的营业收入中成本占比上升,利润占比下滑,缴税略有下滑。

  受益于土地财政,地方政府是房价上涨的最大受益者,占6-8成;由于地方政府对土地财政的依赖,天然追求土地出让收入最大化;客观看待过去几十年土地财政为中国城镇化融资的历史贡献,但也要正视地价推高房价、拉大财富差距等负面作用;土地财政难以持续,出路在于建立房产税、消费税、个人所得税等地方主体税,这涉及深层次的经济乃至政治改革,不动产实名制和金融实名制是现代国家治理的基础。

  央行最新数据显示,前三季度个人住房贷款增量在各项贷款增量中的占比为35.7%。其中,9月份个人住房贷款新增4759亿元,同比多增2055亿元,占新增人民币贷款的39%。飙升的个人房贷业务引发多方关注。央行调查统计司司长阮健弘认为,个人住房贷款增长较快,一个重要原因是今年全国房地产市场走势分化,部分一二线城市房地产成交活跃。同时,个人住房贷款快速增长也与金融机构、居民部门的资产配置选择有关。

  民生银行首席研究员温彬表示,从国际经验看,尽管我国房贷余额占GDP的比重在合理范围内,但如果短期内居民快速加杠杆特别是投资和投机需求过度,容易引发金融风险,也会对其他实体经济部门的信贷需求产生挤出效应。监管部门及时进行风险提示有助于银行信贷结构优化和平稳运行。随着各地房地产调控的紧缩效应显现,投资和投机需求会快速回落,预计个人房贷增量会逐月回落。

责任编辑:王飞
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