楼市冲击下的货币政策调整路径 央行需维持高利率

“十一”长假前后,20多个城市密集收紧了楼市的过度加杠杆之势,新一轮货币宽松政策边际效应的下降已成为共识,后续显然还会有紧缩行动。近期美元走强导致人民币汇率贬值,资金流出压力加大,央行需维持相对偏高的货币利率以降低资金流出的压力。

  原标题:楼市冲击下的货币政策调整路径

  “稳增长”已有了新预案,未来政策组合拳将更倾向财政政策,这决定了货币环境仍将保持宽松,而当下热点城市杠杆控制也采取了较为温和的方式。因此,当前及2017年的货币环境与2010年至2014年上半年的紧缩基调已完全不同,这决定了未来楼市的资金面不会明显收紧。

楼市冲击下的货币政策调整路径 央行需维持高利率

  自从央行表态控制信贷投放、加强“宏观审慎管理”约束,货币政策偏紧的态势便越来越显著。从经济基本面来看,8月、9月的工业利润、发电量、地产和汽车销售等诸多指标向好,9月CPI大幅反弹至1.9%,PPI自2012年3月以来首次转正,这意味着至少短期内已没有货币宽松的空间了。从汇率角度看,近期美元走强导致人民币汇率贬值,资金流出压力加大,央行需维持相对偏高的货币利率以降低资金流出的压力。

  事实上,紧缩货币的措施已经祭出,比如央行一再拉长逆回购期限,市场融资成本抬升,近两月隔夜回购利率中枢缓慢上移。由于热点城市的房地产市场脱离收入、经济增长、租金回报率等宏观和行业基本面,已经向严重泡沫化的方向演进,“十一”长假前后,20多个城市密集收紧了楼市的过度加杠杆之势,央行窗口指导商业银行控制激进的房贷竞争,清理违规资金进入楼市,如严厉打击首付贷和土地购置加杠杆等。而且,新一轮货币宽松政策边际效应的下降已成为共识,后续显然还会有紧缩行动。

  全国商品房库存最高峰为今年2月的7.39亿平方米,8月降到了7.08亿平方米,库存只下降了4%。7月和8月,库存分别只减少34万平方米和512万平方米。其中,在房价上涨最快的13个热点城市,8月库存减少了248万平方米,其他所有城市只减少了264万平方米。这也就是说,热点城市库存已到枯竭的境地,但600多个二三四线城市库存并未减少,反而在“加库存”。国务院第三次大督查结果也显示,三四线和县级城市库存量高、化解压力大,去库存任务艰巨。2009年至2011年的开发投资和新开工面积月均同比增长25%左右。但去年以来,开发投资和新开工面积月均增速分别为4.97%和-3.37%。集中在库存80%的二三四线城市,2009年至2011年大规模出让了土地,至今仍深陷库存泥潭,这就是缘何2014年“9·30”以来政策密集利好,但销售和开发“一冷一热”局面难改的原因。同时,房价同比涨幅超过10%的16个热点城市,占全国销售面积不足20%,尽管库存迅速下降,却无法多供地,致使全国供地下降。

  Wind统计的100个大城市,2014和2015年宅地供应分别下降33.6%和14.4%,今年前9个月楼市火爆,但百城宅地供应仍下降1.14%,其中一线城市下降53%,二线城市2015年供地创2008年以来新低,在去年低基数的基础上,今年仅微幅增长15%。今年前8个月,按揭贷款增加3.51万亿,创历史新高,为2009年同期扩大内需投放规模的2.5倍。换言之,3.51万亿按揭投放,仅带来4%的库存下降,开发投资和新开工仍旧低迷,受益于信贷投放的少数热点城市已泡沫化。

  鉴于宽松货币的边际效应弱化,负面问题开始显化,无论“稳增长”,还是“调结构”或“防风险”,货币政策必须调整。近期,央行召集17家商业银行开会,提出“宏观审慎管理”,这或将是个转折点:一方面,货币政策结构性收紧大势所趋,包括热点城市紧缩杠杆,围堵资金违规进入楼市;另一方面,336个地级及以上城市中,房价下跌或持平的占35.7%,上涨的216个城市中,涨幅在5%以下和10%以上的分别占57%和23%。足见,当下绝大部分城市的楼市仍需宽松货币的庇护。

  同时,此次密集发布调控政策的20多个城市,尽管普遍收紧了杠杆,但对于首套房购置,仍坚持30%的最低比例。另外,对那些“先卖后买”的改善型需求,也坚持30%至50%的较低首付比例。比如,在楼市并不那么火爆的广州,对“先卖后买”仍执行30%的首付。这完全不同于2010年6月至2014年9月实施的“认房又认贷”的杠杆限制标准,即“无房有贷款记录的,再申请贷款也算二套房”,必须执行60%至70%的首付比例。这么看来,当下的热点城市杠杆控制仍采取较为温和的方式。

  热点城市的温和调控,也是为了避免因紧缩过度,特别是货币政策急速转向,触发类似于去年6月那样的股市大震荡的局部金融风险。在人民币贬值和美元加息“双重预期”下,这样的处理是合理的。相比2014年至2015年开发投资增速每年10个百分点的下滑,在当前开发投资和新开工低迷的情况下,即便紧缩杠杆导致热点城市楼市降温,至少不会对投资和消费形成严重的冲击。

  更为重要的是,“稳增长”已有了新预案,未来政策组合拳将更倾向财政政策(而不是货币政策),即积极的财政政策将会更加“积极”。形势已经很明朗,不管是民间投资的下滑,还是房地产开发商“龟缩”于一线重点城市,或银行从企业到居民(房贷)的信贷投向的转换,财政赤字率从2015年的2.3%提升至2016年的3%,所有这些问题,都光靠积极的货币政策是解决不了的。

  值得注意的是,以基建为核心的财政政策,决定了货币环境仍将保持宽松。这不,国开行的政策性金融债券要在银行间市场发行,变相提振了银行资金投放;国开行贷款作为种子资金,意味着其余资金将来自商业银行;PPP项目以地方10%的一般财政预算支出作为启动资金,其余资金也将以商业银行贷款为主要融资渠道。国开行今年以来已发行2.4万亿政策性金融债和2万亿种子贷款,四季度PPP落地金额将达1.25万亿。因此,当前及2017年的货币环境与2010年至2014年上半年的紧缩基调已完全不同,这也决定了未来楼市的资金面不会明显收紧。

责任编辑:杨菲菲
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