济南土地调控见效 小汉峪东侧地块楼面价仅2816元/㎡

近期出台的房地产新政仅提高了居住用地(含兼容居住用地)竞买资金条件,但也在一定程度上削弱了房企的拿地热情,让房企变得更加谨慎。小汉峪东侧地块79轮竞价楼面地价仅2816元/㎡,八一立交土地才竞价14轮楼面地价仅比唐冶地王略高。

  原标题:土地调控新政见效 济南4个黄金地块“平淡成交”

  10月17日上午,济南4宗土地迎来成交,土地面积共37131.2㎡,共拍出96208万元。除了市中区经四纬一城市更新项目地块底价成交,其他宗地虽有房企参与竞价,但并不激烈,溢价率分别为65.75%、15.18%,新政不仅让房市出现了一定幅度的降温,也让济南的土地市场“冷静”了不少。

土地调控

  小汉峪东侧地块79轮竞价楼面地价仅2816元/㎡

  此次出让的4宗土地中,虽然有3宗土地为城市更新项目用地,但位置可谓“显赫”,唯一的1宗商业用地,即编号2016-G088的位于高新区小汉峪沟东侧、天辰路北侧、世纪大道以南的地块则成为了房企争夺的对象。

  根据挂牌公告显示,编号2016-G088的高新区地块在小汉峪沟东侧、天辰路北侧、世纪大道以南,面积为1.3万㎡,土地性质为商业商务用地,规划高度为100米左右。该宗土地在今年1月4日曾挂牌出让,但因最后无人举牌导致土地流拍,此次再次出让,共吸引了3家房企竞价,经过79轮竞价,最终被编号45636798号竞价人收入囊中,成交20419万元,溢价率65.75%,折合楼面价2816元/㎡。

  从土地的位置来看,该宗土地位于济南一直热门的东部新城,毗邻凤凰路,虽然是商业用地,但根据以往房企对东部土地的热衷程度来看,此次竞价仅持续了79轮,且参与竞价的房企数量不多,这就足以说明虽然近期出台的房地产新政仅提高了居住用地(含兼容居住用地)竞买资金条件,但也在一定程度上削弱了房企的拿地热情,让房企变得更加谨慎。

  八一立交土地才竞价14轮楼面地价仅比唐冶地王略高

  除了2016-G088地块外,其余3宗土地均为城市更新项目用地。编号2016-G089与2016-G090地块为市中区八一立交桥西南角,四里村城市更新项目A、B地块,根据了解,四里村城市更新项目原为英雄山小学及周边平房,2015年已集中拆除并于年底完成了安置选房,只待土地出让开发后回迁。

  这两块地只经历了14轮竞争,最终被万科拿下,以49309万元的价格成交,楼面价分别是5763元、8516元。这个成交价格,和该地块的位置相比,并不算高。6月29日,唐冶三宗土地竞拍轮次,达到936轮,创下济南土地拍卖轮次纪录,价格最终落定为25.46亿,竞得者为帝华地产,溢价率290%,楼面价格最高达7000元/㎡。而8月12日,工业北路张马屯住宅用地,被万科以9613元/平方米的楼面价成交。和东部待开发的地区相比,配套成熟的八一立交桥地块上,这两宗土地可谓是处于济南市核心繁华地带,最终只有14轮竞争,而且楼面地价和东部郊区地块相差不大,可见新一轮楼市调控,的确给济南土地市场降温。

  经四纬一楼面地价1.1万元济南又新增一价格过万“地王”

  另外1宗城市更新项目用地为2016-G091地块,该宗土地并未有房企参与竞价,直接以26480万元成交,楼面地价已经到了1.1万元,跃身济南楼面地价过万的几个楼盘当中。

  2009年12月3日,山师北街8号地块拍卖,经过90多轮竞价后,最终大地地产击退24家房企,以1.92亿元天价揽下,每亩地价约合1900万元,楼面地价高达1.5万元/平方米,后由于卷入债权纠纷被拍卖,2014年6月3日,济铁中院裁定拍卖山师北街8号院,并给出1.48亿的起拍价。2015年2月,最终仅以超出底价20万的价格拍出。而根据此次成交的价格和项目容积率计算,该地块楼面价为11151元,比昔日地王时的14446元每平方米降了3295元。文化西路北侧地块“地王”于2011年拍出,这个地块位于历下区文化西路北、南营街南侧,佛山街以东。地块占地面积较小,只有9.68亩,略小于山师北街8号院。成交单价1.95万元/平方米,楼面价为1.3万元/平方米。在济南市中心,另一高端楼盘——佛山静院,则是2013年的“地王”。它位于舜耕路东侧的原城建学校地块。当时有万科、中海等6家实力开发商竞争,最终被山东安盛建材有限公司以11.9亿元拿下,居住组团地块楼面价格1.297万元/平方米。

  黄金地块为何没暴涨?控拍地限楼价见成效

  四里村地块和经四纬一地块,都处于市区黄金地段,但是却并未引发房地产商的疯狂争抢,一方面是新颁布的调控新政策起作用,另一方面也和这几个地块的特殊性有关系。

  四里村城市更新项目A地块要求引入金融企业办公总部,B地块用于安置房或者安置储备房源,都将由政府回购。B地块中,有2.2万平将被直接用于安置房,由政府回购,回购价11021 元/平方米;剩余产品将被用于安置储备房源,也将由政府回购,回购价14000 元/平方米。

  根据济(市中)征冻告(2016)9号文,经四纬一地块规划建筑面积2.4万,其中1.3万平将用于安置房,政府回购价格13091元,规划建设1栋188房的住宅。

  由此可见,这些地块因为是政府回购的安置地块,其实已经限制了楼价,在这种情况下开发商自然不会去疯狂追捧抬高地价,干出面粉比面包贵的事儿。

  另外此次土拍相较10月份之前火热的土地市场明显降温,究其原因也离不开9月28日济南市出台的《房地产市场持续平稳健康发展的通知》。该通知出台一系列措施给土地市场降温:如提高竞买保证金,将土地出让金和溢价率挂钩,土地溢价率超过100%时,土地出让金缴纳时限从半年缩短到半个月。一家大型房企负责人称,竞买保证金比例的提高,对房企的资金提出了更高的要求,提高了土地竞拍的门槛。而缩短土地出让价款缴纳时间,让很多房企尤其是实力不足的中小企业很难承受,这也限制中小企业参与竞拍

责任编辑:吕倩倩
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