多地出台调控楼市政策 限购限售限价泡沫回旋余地大

路人皆知,房价大涨,原因只有一个,就是票子多了。而能印票子的人,只有央行一家。 市场经济的角度来看,中国房地产如此既往,盛宴必散,泡沫早晚有破裂的一天,只是如何死。中国有整套控制市场的方法,比如限购、限售、限价,想用哪种就用哪种,因此泡沫回旋余地大。

  原标题:本轮房价飙涨的实质是为减轻人民币贬值压力

  中央这回是真怒了,掀起了“十一”房地产调控风暴,督战16个城市地方政府在国庆黄金周里加班加点,出台各种调控房地产政策。

  每当大事临头,官员们玩急就章,往往就会闹笑话。年初的股市熔断,就玩现眼了一回,两天就收回了。但这并不妨碍在楼市中一再玩弄。

多地出台调控楼市政策 限购限售限价泡沫回旋余地大

  比如先前有地方为控制地价上涨,搞土地拍卖熔断,拍卖价格超过限定价格就熔断,就流拍。结果,一些实力不济的开发商纷纷玩这一招,我拿不到地也不让你拿,大家一起熔断。于是土地供应减少,反而使房价名正言顺地上涨。

  在“十一”风暴中,东莞市也玩了一番熔断,美名曰备案:开发商卖房要先到政府部门备案一个价格,如果不备案,或者销售价格与备案价格相差上下15%,就熔断。东莞文件称,要对对所谓违法企业“依法予以查处并责令整改”。可是,东莞政府出此违反市场原则的文件,依的是哪部法律?凭的是什么实施处罚?若如此,何必还要改革开放?何必还要企业和市场?直接回到30年前好了,政府直接定价好了。

  路人皆知,房价大涨,原因只有一个,就是票子多了。而能印票子的人,只有央行一家。 就看眼下。今年8月,人民币广义货币供应量已经高达151万亿元。这是什么概念?按照当前汇率,将各国广义货币供应量全部都换算成美元,中国的印钞量是22.7万亿美元。相比美国的M2为13万亿美元,日本M2折算为美元为9.22万亿美元——人民币的广义货币供应量已经超越美国和日本的总和。

  除了货币供应量数据,央行公布的新增贷款数据也很吓人。今年8月,人民币新增贷款9487亿元,其中住户部门的贷款增加6755亿元,这基本可以算作是房贷,占比70%以上。而之前的7月,人民币新增贷款4636亿元,其中住户部门贷款增加4575亿元,占比98%。

  票子多了,政府高兴吗?这就要看哪一级政府了。

  地方政府当然乐见多多益善,因为它们太依赖土地财政了。地方政府通过经营土地可获得三部分收入:土地出让金,与土地出让相关的各种税费收入,以土地抵押为融资手段获得的债务收入。仅土地出让金,1999年到2015年这17年间,全国土地出让收入总额约27.29万亿元,年均1.6万亿元。而一旦房地产市场出现大波动,依靠房地产的几十个行业都将受到祸害,甚或导致大量失业,令中国人财富严重缩水,最后中国实体经济崩溃。

  那么,地方政府就不怕房地产泡沫破裂吗?不怕金融危机吗?怕,但天塌下来有大个儿顶着,有中央政府戳着。地方官任期5年,任后留下的烂摊子关我屁事,谁管他洪水滔天。

  而在中央政府,不仅有长远的经济稳定的责任,在当下,中国刚刚加入SDR,人民币正式成为全球流通货币,在其它国的外汇储备中,人民币配置比例高达10.4%,这对人民币是一个巨大的需求量,只有人民币不贬值,保持汇率稳定,它国才愿意在国家外汇储备中配置人民币资产。所以,中央政府是不大愿意做大房地产泡沫的。

  但为眼下计,适当地玩还是需要的。中央政府期待来一波房地产高潮即可,牺牲一些房地产商和购房者,引诱他们入场贡献银子,回收货币,缓解地方债务压力,减少人民币贬值压力,然后在高地价和高房价还没有传导到实体经济前,迅速打压房地产,让地价和房价下跌,不影响实体经济。但地方政府不这么想,房地产来钱快,当然最好高潮不断,最好房地产连续高涨个两三年,通过卖地,直接把30万亿地方债都清零了。

  于是,16个城市出台房地产调控政策时都留了一手,表面上看繁花朵朵,但背后,真正有效打压房地产的扩大土地供应,大家谁也不抻茬儿。切,中央政府不干了,你们不是阳奉阴违嘛,国务院干脆来狠的 ,发布房地产调控意见,其中第12条甚狠:允许商业地产改变属性,做成住宅和公寓,水电费用按照民用住宅标准执行。这下子,不用批土地,不用起高楼,办个手续,装装修修就可以了,住宅市场凭空多出了大批供应量,房价焉能不消停?但是,可以想见,地方政府会在审批环节设置障碍,继续阳奉阴违。

  10月6日,在华盛顿召开的第四次G20财长和央行行长会议上,央行行长周小川的讲话透露了中央政府的指向:“随着全球经济复苏逐步正常化,中国也会对信贷增长有所控制。”尽管这话说得很婉转,但意思到了,中国适度宽松的货币政策走到了尽头,至少年内降准、降息可能性非常小了。

  确实,启动楼市能够稳增长,但副作用太大,一是增加了全社会的杠杆率,二是刺激了资产泡沫。房市依托于巨量信贷、流动资金和债务,结果是造成中国信贷GDP比畸高,中国的社会融资总量从2008年的120%,上升到2015年的200%,预测2016年这一比率将超过250%,全球宽松冠军非中国莫属,远超位居第二的七国集团,信贷GDP比为120%。

  如果将房产当作投资品看,必须要依据三个属性来度量房地产是否出现泡沫,三个主要指标是:房地产投资占GDP比重、房价收入比、租售比。中国房地产投资占GDP比例一直很高,2013年是14.8%,2015年为14.18%。房价收入比是指住房总价与居民家庭年收入的比值,用于判断居民住房消费需求的可持续性。据维基百科的资料,在全球102个可统计的国家中,中国为24.98,位居世界第六。美国为3.37,位居第99。租售比是住房售价与月租赁价格的比值,国际标准通常为1:100到1:200,目前中国房屋租售比排名前20的城市这一指标均高于1:300。其中第一名是深圳的1:732,第三名北京为1:625,第五名上海为 1:607。从1960年以来,房地产投资占GDP比例高于6%的国家,其房地产泡沫最后都归于破灭。当年日本房地产泡沫破灭时,房地产投资占GDP比重也不过是9%;而美国次贷危机爆发时,这一比例达到局部峰值6.2%。

  从市场经济的角度来看,中国房地产如此既往,盛宴必散,泡沫早晚有破裂的一天,只是如何死。但从政府操作角度来看,似乎又没有死的道理。房地产已经成为中国央行的货币储水池,用信贷支撑房地产市场,已成为政府的经济维稳之道。虽然会有通胀的后果,但通胀只是一个稀释社会财富的过程,并不会直接导致严重的政治后果。在美国,庞氏骗局破产,那是因为玩家、银行与政府(裁判)是利益不同的三家人。而中国不一样,裁判是中央政府,庄家是央行,大玩家是地方政府。地方政府要卖地,就得有小玩家愿意借贷买房,源源不断入局。加之一整套控制市场的方法,比如限购、限售、限价,想用哪种就用哪种,因此泡沫可以吹得比当年的日本与美国大,但回旋余地也比他们大。

  只是,这道坎并不那么容易过。中央党校研究室副主任周天勇说:我们可以有这样的设想,城市里有1亿原著民,每人有好几套房子,可能未来还要进来3亿多农民,加之目前的3亿人,共有7亿人。最后城市里分成房豪、房主和佃户两个阶级?6亿人把他每个月工资的30%、40%交给房东,这1亿人就靠着房子吃利,不劳而获。

  “这是一幅多么恐怖的画面。”电影《列宁在1918》中有这样的台词。

责任编辑:杨菲菲
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