楼市调控房价何时现谷底?去库存措施反而刺激了房价

2016年“十一”前,房地产商和地产中介都铆足劲儿准备迎接“金九银十”中最值得期盼的“楼市黄金周”。然而,“银十”的梦想在21座城市政府陆续发布的楼市调控政策中均告破灭。去库存措施反而刺激了房价。

  原标题:21城发布新政降温楼市 大调控后房价何时现谷底?

  房价尤其是一线城市房价的加速上涨有违“去库存”初衷,21座城市政府因此陆续发布楼市调控政策,这会令此前房价的过快上涨得到抑制,专家预计2017年下半年房价将现最低谷,然后迎来下一番上涨周期。

新政降温楼市

  2016年“十一”前,房地产商和地产中介都铆足劲儿准备迎接“金九银十”中最值得期盼的“楼市黄金周”。然而,“银十”的梦想在21座城市政府陆续发布的楼市调控政策中均告破灭。

  自9月30日北京出台楼市调控政策后,上海、广州、深圳3个一线城市,位于珠三角、长三角、京津冀地区部分城市以及内地一些区域性中心城市房价上涨过快的17个二三线城市,在9天内相继出台针对房地产市场的限购限贷政策。

  2015年年末,政府将减少存量房定为2016年全国性的目标,推动了新一轮的购房热潮。但部分城市房价涨幅过快,又迫使政府出手“速冻降温”。根据多份统计数据显示,政策出台后,21座城市的成交量均出现较大幅度下滑,新一轮购房热潮暂时冷却。

  从2003年至今的13年间,类似上述针对房地产市场的调控轮回已上演过四五次,但全国房价的平均值在这13年内仍然上涨了超过13倍。“速冻降温”策略在中国的房地产市场是否已经失效?此轮地方政府调控对于房地产市场的影响有多大,将持续多长时间?仍在消化2013年热潮中积攒存量的地产开发商,将采取怎样的措施来应对此轮政策调控?本文将就上述问题展开采访和调查。

  去库存措施反而刺激了房价

  在今年房价涨幅榜上稳居榜首的深圳,9月底推出了4个新盘。其中两个带学位的楼盘均价超过8万元/平方米。

  在开盘现场,不少置业者表示,8万元/平方米超出预期而放弃,但有更多的人告诉《投资者报》记者,相信转手出售时单价能达到10万元/平方米。更多的人预期房价会继续攀升,因此,8万元/平方米的新盘当日销售完成八成。

  深圳人购房的热情蔓延至周边城市。临近深圳的东莞和惠州同期开盘的新盘,当天均售罄。

  根据深圳市房地产信息网数据中心数据显示,2016年1月,深圳新房均价为46515元/平方米,到2016年9月,新房均价已升至61600元/平方米,房价上升32.4%。

  这已经是今年深圳3月份发布“3·25新政”调控以后的增长幅度。从2010年至2016年,深圳一手房价格2010~2013年基本维持在2万元左右,从2015年开始突破3万元/平方米,2016年上半年楼市均价跃升至5万以上;二手房均价历年来高于一手房均价,但上升趋势与一手房上升趋势基本一致。

  但深圳的上涨速度在全国并非个案。

  在中国房地产协会公布的《全国住宅房价行情城市排行榜》中,有34个城市8月份房价与去年同比涨幅超过15%红线,其中,涨幅超过30%的达11个。除了“北上广深”一线城市,厦门、苏州、东莞、珠海、中山、南京等二三线城市的价格也出现了大幅度上升。

  多名房地产业内人士在接受《投资者报》记者采访时表示,此轮房价上涨受2015年第四季度房地产市场“去库存”总纲的推动和影响较大。

  2015年12月,中央经济工作会议公报,极为罕见地将化解房地产库存定为2016年经济发展的五大任务之一,并明确提出,“鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房,成为租赁市场的房源提供者。”

  随后,房贷首付比例降低、公积金存款利率上调、房地产交易的契税及营业税减免等一系列“去库存”政策开始实施。

  “这些举措,尤其是去年5次降息,使得购房者预期受到影响,一线城市和部分二线城市吸纳了足够多的资金和投资客进入市场,出现了房价的非理性上涨。但库存最严重的三四线城市,去库存效果并不明显。”深圳房地产经济行业协会研究发展部总监徐枫在接受《投资者报》记者采访时表示。

  根据国家统计局发布的数据计算,从2016年3月起,商品房库存有所下降。3月库存环比下降0.56%,4至8月分别下降了1.14%、0.72%、1.04%、0.048%、0.72%。从全国看,库存结构去化不均衡,之前库存较少的一二线城市反而成为去库存的主力军,库存较多的三四线城市去化依然缓慢。

  但去库存任务并未就此减轻。根据国家统计局数据显示,今年1~8月份,我国住宅竣工面积37239万平方米,增长18.2%。仅仅新增住宅量就远大于商品房待售面积的累计减少量。如果再考虑到1-8月,住宅新开工面积73563万平方米,去库存的任务更加艰巨。

  “当前宏观经济仍然下行,货币政策相对宽松,贷款利率成本也较低,对于高净值人群来讲,手头有富裕的资金,但是没有有效的资金投向,资产配置需求驱使这些人群将资金投向房价正处于上涨通道的楼市。”同策咨询研究中心总监张宏伟分析称。

  张宏伟表示,“对于大多数非热点城市(中西部的二三线城市、非一线城市周边的三四线城市等等)来讲,仍然面临较大的去库存压力,楼市基本面并没有实质性改变。”

  境外媒体评论称,2016年中国火爆的房地产销售已与人口结构无关,而是源于居民拼命贷款买房。今年1月的新增信贷超过2.5万亿,创下历史新高。但从房贷占GDP的比重看,中国居民加杠杆的速度是不可持续的。

  深圳中原地产研究中心经理王飞在接受记者采访时表示,“当前的一线楼市繁荣完全是靠宽松信贷堆砌而成,一旦信贷扩张略有放缓,高杠杆的互相踩踏将相当可怕。把高度杠杆化的市场当成避风港,一味博取击鼓传花式的资本收益,与股灾前的资本市场有所相似。”

  暂时降温的市场

  10月7日,在深圳出台被外界戏称为“全球最严厉房地产调控政策”后,某投资客在深圳炒房微信群里表示,他提高了最新挂牌出去销售的房子的总价,“我不相信房价会跌。”

  记者从多家地产中介获得信息,调控政策出台后,部分核心区域的业主都不愿意调低预期,仍小幅抬高挂牌价。

  在某网发起的一项主题为《深圳最严楼市调控出台,你觉得房价会跌么》的投票中,4745名参与者中,2081名表示继续看涨,占比43.9%。另外1237票认为,市场会进入盘整期,占比约26.1%,此外分别有13.6%、16.5%的网友认为,楼市将下跌10%~30%或30%以上。

  “降价的很多都是急着用钱的投资客,每套按总价不同,降价20万~70万不等。有些手头房多的投资客会比较着急,我们这儿有一名投资客一下挂出4套房,平均每套在之前的基础上调低了差不多50万。”一家中介向记者介绍。

  根据深圳中原地产研究中心统计数据显示,在从去年到今年8月的这轮房价上涨潮中,深圳投资客占买房人群比例达到近30%,接近2009年历史高位。

  王飞表示,去年五次降息,加之股票和汇率市场难以期待,资金为寻找新的投资机会进入一线楼市,由此推动房价超预期上涨,“由于一线楼市的历史涨幅和收益远超其他普通类资产及陷入困境的实体行业,因而房地产在‘资产荒’的时代自然而然地成了大众心目中的优质资产。”

  但他同时表示,如果一旦市场下行,受到直接倾轧的便是高杠杆下资金不足的跟风购房者。

  张宏伟预测称,“加杠杆”入市的“散户”将是此轮房产调控当中最先退场的人群,当2017年年中市场调整期来临之时,也是这部分“散户”无法承受房价止涨甚至下跌、加杠杆的资金成本等压力之时(加杠杆资金的期限一般为12个月左右,少部分24个月,明年年中刚好是今年上半年加杠杆入市资金到期的日子),届时今年上半年以来加杠杆入市的“散户”势必会出现抛售资产的状况。

  一线城市投资性买房的需求将得到抑制,这一趋势从房产调控出台后的相关数据中已开始显现。根据伟业我爱我家集团市场研究院统计,2016年10月上旬(1~10日),北京市新建商品住宅共网签560套,与上月同期相比大幅下跌68.7%,与去年10月份同期相比则下降了45.8%。而全市的二手住宅共网签2810套,与上月同期相比也大幅下跌了65.7%。

  世联行统计的数据显示,“十一”黄金周期间,市场成交量大幅下滑的城市包括杭州、南京和深圳;出现降温的包括上海、郑州、厦门、惠州、苏州和无锡;市场成交与往年相比正常的有广州、成都、长春和石家庄;而重庆和西安两个城市成交向好,常州、武汉、贵阳、长沙、南昌则持续火爆。新政出台前,北京、东莞、珠海和合肥已出现严重的动荡。

  世联行的报告分析称,这是新政的即时效应,其延后效应还有待观察。

  中城联盟副主席、世联行集团董事长陈劲松分析称,如果新政进一步加紧资金监管和外地购房者购楼的限制,那么就会对成交量产生非常大的影响。我们将看到中国房地产火爆的情况会得到遏制。

  “比如像深圳这种首付比例提到这么高的城市,成交量会有严重的萎缩,萎缩的程度可能超出想象。重点的限购限贷城市如果政策执行到位,那么我们认为交易量萎缩30%~50%是正常的,二手交易价格下跌15%~20%是正常的。”陈劲松表示。

  另辟蹊径的房地产开发商

  每一轮的上涨都推动了房地产商的规模增长,此轮上涨也不例外。根据《投资者报》记者统计,“去库存”整体方向定调后,今年第一季度,排名靠前的上市房企销售业绩大幅上升。其中,恒大在2016年第一季度销售额同比增加115%,碧桂园同比增长162%,保利地产同比增长131.35%,金地第一季度销售额同比增长超过2倍。

  根据上市房地产公司今年上半年发布的业绩报告显示,销售额增幅有所放缓,但仍保持上升趋势。截至2016年9月,恒大、万科和碧桂园销售额均超过2000亿元,其中,恒大前三季度销售额达2805.8亿元,万科前三季度销售额达2629亿元,碧桂园达2139.3亿元,增幅分别为117.9%、46.83%、158%。

  此外,华夏幸福、金地集团、融创中国、龙湖地产销售额同比也出现较大幅度增长,增幅分别为98.95%、84.66%、98.89%、85.54%。

  前三季度业绩增长迅猛的房地产商,在调控出台后是否会受到影响。在陈劲松看来,一手交易会因为局部小的或实力不强的开发商出货而下滑,但下滑是有限的,预计在20%左右,“因为目前开发商的实力比较强。”

  自2011年以来,在房价成倍增长中受益的房地产商,早已习惯已成常态的房地产调控,做出战略和业务上的调整。

  早在此轮政策正式出台前,就有深圳本地开发商对《投资者报》记者表示,按当前“非理性”的市场来看,今年肯定会有一波调控,“我们能做的,就是放缓拿地节奏,尤其是对高地价地块,要尤其谨慎。”

  从销售策略来讲,上述开发商表示,随行就市、快速推盘去化,保证企业项目运转安全是调控后最重要的目标,“必要时会平价跑量。”

  张宏伟表示,此轮调控对于房地产商的影响,按照房地产周期判断,将在6~8个月之后,也即2017年年中出现,“伴随着供应量的增加,预计明年上半年,市场去化周期会进一步回升至12个月以上,个案价格可能会在2017年年中出现下滑,尤其是本轮楼市上涨幅度较大的中高端楼盘以及‘地王’频出的板块极有可能率先降价。”

  从去年下半年至今,拿地较为激进的房企主要集中在闽系房企,“如果按照部分城市土地新政,部分地王需要现房销售,拍地之后开工时间、达到预售条件和竣工时间也限制一下,这样这些地王就惨了。”张宏伟表示。

  从国家开始对房地产调控开始,每一轮的调整期,都会有一批中小规模的房地产企业退出房地产市场,并购与整合的现象也会在调整期内较为频繁地发生。

  即使是排名居前的大型房企,在中国城镇化率持续提高以及调控成为常态的背景下,开始从战略上布局除房地产以外的业务。

  万达集团董事长王健林9月末在美国接受CNN专访时称,当前中国房地产的市场泡沫是历史上最大的泡沫,“上海这样的超大城市房价持续上涨,数千个小城市的房价却在下跌,空置率很高。面对现在的问题,我想不出什么办法。政府已经出台了各种措施,包括限购限贷,但效果不明显。”

  而在年初,王健林对万达集团收入做出预测,预计2016年万达集团全年总收入2543亿元,同比减少12%,主要是房地产销售收入将减少640亿元至1000亿元左右,预期将同比下降约40%。

  王健林在公开场合表示,万达2017年后开业的重资产项目将全部转让,2017年万达超过三分之二的收入和净利润将来自娱乐、体育和旅游行业,2018年万达将不再有地产销售收入。

  而万科集团总裁郁亮早在2013年就提出“10年内房地产市场将见到天花板”。从2015年起,万科进入三年转型期,“万亿大市值住宅将只占50%,另外50%来自新业务。”郁亮对外宣称。

  而在去年年底整合重新上市的招商蛇口,整合出的目标即“去地产化”,将园区开发和运营作为其未来业务发展的主要方向。

  恒大集团近日将总部迁往深圳,此举正好印证了此前公司对外透露的“以房地产为基础,金融、互联网为两翼,高起点启动恒大健康产业、金融产业和互联网社区服务”的策略。作为互联网和金融产业发展的先锋城市,恒大集团在深圳必将获得更多机会。

  “降温”之后的市场何时再升温?

  对于近日多城市出台相对较为严厉的地方调控政策,多家研究机构和业内从业人士均表示,将对本轮快速上涨的房价起到抑制作用。

  “本轮调控政策措施不会一会儿收紧,一会儿放松,估计要持续两年左右的时间,这两年会使得调控措施逐步到位,这样的话,整个中国房地产市场目前过快的上涨一定会得到抑制。”陈劲松分析称。

  张宏伟认为,经济周期与房地产周期在2017年下半年后将同时处于低谷期,届时,市场将进入深入调整,这对于房地产行业来讲是一个艰难的挑战。

  “但是,深入调整之后也就意味着新一轮的市场机会也会来临。2018年这个时间段,为了提振宏观经济,楼市‘救市’大旗可能会重新被扛起,届时,新一轮的楼市上行周期将来临”,张宏伟预测。

  但从长期来看,政府出台政策调控对于房地产市场来说,都只是“治标不治本”。

  一位已离职的原深圳某地产集团高管向《投资者报》记者表示,中国的房地产市场屡涨屡调,不停轮回,这些举措正是中国经济体制不健全的表现,“行政调控,都只是表面性的,暂时的,一旦部分资源被过度放大,经济杠杆调节起不了作用的时候,国家就用这种临时性的政策来抑制。”

  “如果国家经济体制的改革未完成,地方政府对土地出让和相关税收的‘依赖症’没办法缓解,中国房地产行业的改革不会完成,都只能治一治‘标’。”上述人士表示。

  根据国家统计局数据显示,在2010~2013年,土地出让收入占地方财政收入比例均超过60%。2016年1月-8月,全国国有土地使用权出让收入达20057亿元,同比增长14%。

  按城市来看,苏州今年前8个月,对土地依赖指数达82.6%,杭州、合肥、南京等城市都超过50%。其中,南京今年上半年财政收入为621亿元,土地成交总金额高达630亿元。

  华融证券统计称,直接与房地产相关的税种有13个,包括企业所得税、营业税、城市维护建设费、教育费附加、土地增值税、印花税等,税费约占房价构成的12%~15%。如果综合地价,在房价较高的一二线城市,地方政府所得占房价的比例不低于60%,因此,地方政府对控制房价过快上涨的意愿相对不足,难以采取及时有效的调控措施。

  国际货币基金组织亚太部副主任马克斯·罗德劳尔近日在接受新华社记者采访时建议中国征收房产税,他认为,这不仅有利于增加地方财政收入,也有利于更好地调控房地产市场。

责任编辑:吕倩倩
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