水皮:调控并不直接决定房价走势 未来楼市走势预测

水皮认为,短期来看,政策是可以决定这个走势的,但是长期来看,还是由供求关系决定。其实判断房价是不是见顶,有一个非常好的参照系就是万科的股价。如果万科的股价现在见顶的话,那么整个房地产市场恐怕也就是见顶了。

  原标题:水皮:房价见顶了?调控政策不直接决定走势
 
  水皮认为,短期来看,政策是可以决定这个走势的,但是长期来看,还是由供求关系决定。
 
  房价见顶了吗?
 
  这真的是一个仁者见仁、智者见智的问题。有人说房价见顶了,为什么呢?因为调控措施出台了,你看苏州没有出台措施之前,成交了二千多套,均价是22000元/㎡左右,那么四天以后均价是多少呢?变成了13000元/㎡,四天中间跌掉了40%,这个跌幅是相当大的。
水皮:调控并不直接决定房价走势 未来楼市走势预测
  但也有人说这恐怕仅仅是个假摔,为什么这么说呢?因为限购限贷本身说明现在的住房还是稀缺资源,所以它需要限购,那么以后一旦放开,依然会出现井喷式的抢购,所以说短期的回落并不意味着房价就一定是见顶了。

  调控并不直接决定房价走势
 
  那么房价是不是出现拐点,是我们经常讨论的一个问题。水皮认为,短期来看,政策是可以决定这个走势的,但是长期来看,还是由供求关系决定。我们仔细去看一下房价上涨的过程,会发现一些规律,中国房价的上涨是阶梯性的,不是每年都均衡上涨。
 
  进入2015年,尤其是股灾之后,资金又开始冲向房地产,2015年、2016年这两年房价同样暴涨,上涨幅度一点都不输于2009年、2010年的幅度,所以就引来了十一黄金周全国各地的宏观调控的措施。
 
  新一轮政策调控的过程
 
  当然这一次的调控跟过去不太一样,不一样在哪呢?主要是地方出台的政策。第一个出调控措施的就是北京跟天津,接下来每天几乎都有各大城市出台政策,上一轮限购的城市是46个,那么这一轮到目前为止也就是20多个一点,可见措施或者力度还是可控的,也没有完全到位。
 
  回顾这一轮的政策调控,从放开到收紧其实只有两年时间,上一轮的限购限贷截止时间是2014年的9月30号,那么我们知道这一轮正式重启的时间是9月30号。央行在这个过程中间,政策也几次的做调整:
 
  2015年3月30号的时候,二套房首付比例从70%调整到了40%;9月30号,它是把第一套住房的首付比例从30%调整到了25%;到了今年2月2号央行的力度就更大了,它把第一套住房的首付比例从25%调整到了20%,第二套住房的首付比例是从40%调整到了30%。
 
  地方对调控政策的把握不一
 
  但这个里面有一个地方挺有意思,就是上海。上海在3月25号的时候出台的新政,就已经把第一套住房的首付比例确定在30%,所以这一次上海的新政出台就比较晚,一直到黄金周之后才出台了一些补丁性的方案。我个人的感觉上海还是比较敏感的,而且反应比较快,我觉得它领会中央的意图是比较到位。
 
  其实5月9号,权威人士已经对房地产发出了警告,他觉得房地产要明确首先是给人住不是用来炒的,房价不能涨到天上去;那么7月份的时候政治局开会已经明确提出,要遏制资产价格的泡沫;
 
  但是我们注意到一直到9月28号国务院开专题会这一段时间中间,其实都是一个政策真空,地方政府并没有太多的作为,相反这个期间地王频出,它们基本上完成了一次高位的变现,一直到了中央统一部署之后,在黄金周期间才手忙脚乱地出这些政策。当然你也不能怪地方政府,因为对地方政府来讲,房地产活跃对于它们的财政、对于化解地方债务都是大有好处。
 
  所以这一次调控也给我们一点经验启发,我想了一下主要是三点:
 
  一,计划总是跟不上变化,你看两年期间变化发生这么大;
 
  第二,政策总是慢半拍;
 
  第三,中国的事情必须中央决策,才能推进,才能令行禁止。
 
  当然黄金周我们也看到了各地的响应的速度,其实这也是政治站位上的一种考验,当然也是在执行力上的一种考验,我们希望以后这种考验越来越少,让市场本身能够发挥调节作用。
 
  那么,到底该怎么判断房价是否见顶了呢?
 
  其实判断房价是不是见顶,有一个非常好的参照系就是万科的股价。如果万科的股价现在见顶的话,那么整个房地产市场恐怕也就是见顶了,因为万科的股价是长期被低估的,那么现在万科的股价在历史新高的位置,而且这是一个被大家不断挖掘、被大家发现、被大家透支、形成共识的过程。我们都知道投资一旦形成了某种共识,那么基本上就是逆转的时候,就是拐点出现的时候。
责任编辑:杨菲菲
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