楼市去库存8个月仅减少4% 紧跟降房价实施一城一策

房地产去库存被纳入今年中央工作的重点,便颇受关注。随之而来,从中央到地方,一系列重磅的楼市刺激政策轮番出台,去库存已成为当务之急,而刺激政策涉及信贷、税收、购房补贴等。楼市去库存将强化而且也正在强化地方政府的主体责任,因城因地施策。

  原标题:去不掉的楼市库存 前8个月全国商品房库存仅减少了4%

  “全国商品房库存从最高峰的2016年2月的7.39亿平方米降到8月的7.08亿平方米,只去了0.31亿的库存,占比约4%。”中原地产首席分析师张大伟对记者说。

楼市去库存8个月仅减少4% 紧跟降房价实施一城一策

  尽管数据不算乐观,但去库存趋势正朝着好的方向发展。

  国家统计局公布数据显示,自2016年2月开始,尽管全国商品房待售面积连续6个月下降,但每月下降的数量并不多,至今没有一个月超过1000万平方米。

  “今年以来连续6个月全国商品房库存下降,累计减少3000万平方米左右。”9月13日的国新办的会上国家统计局新闻发言人盛来运说,从这个角度来讲,去库存成效是比较明显的。

  “8月末比7月末全国商品房待售面积减少了512万平方米,其中住宅减少得更多,住宅待售面积减少639万平方米。”盛来运解释称,之所以两个数据有差距,是因为商业营业用房待售面积有所增加,“最近房地产上涨主要是住宅价格上涨比较多,销售比较好,所以有利于去库存,数据有积极变化。”不过,业界似乎并不认可去库存成效较明显。

  只去了4%的库存

  国家统计局发布数据显示,全国商品房待售面积7月单月只减少了34万平方米,8月减少了512万平方米。而张大伟对13个热点城市去库存的统计也发现,这13个城市8月单月库存就减少了248万平方米,也就是说,全国其他所有城市库存只减少了264万平方米。

  “三四线城市的库存仍然处于高位。”张大伟说,现在一二线库存结构在过去本身就不存在积压的情况下,出现了库存短缺,房价飙升很快。据张大伟分析,一二线在这一轮得到的政策红利更多,加之一二线土地供应量不大,刺激了房价的持续上涨,而三四线原本就没经历过限购、限贷,所以之前的需求已被一二线透支。

  据记者了解,目前从全国看,商品房的库存结构去化非常不均衡。三四线对土地财政依赖要高一些,导致在去掉小部分库存后,又增加了土地供应,房子还没卖出去库存又上来了。

  而更不可取的是加杠杆去库存。《华夏时报》记者梳理央行发布的数据得知,2016年前7个月房地产按揭贷款增加了2.83万亿,刷新历史新纪录。

  据央行统计数据,8月全国人民币新增贷款9487亿元,而住户部门贷款增加6755亿元。央行对此分析称,8月新增贷款超预期的主要原因是房贷继续快速扩张,住户部门贷款增加6755亿元,占到了当月全部新增贷款比重的七成。

  “住户贷款可以理解为基本是房贷,是贷款主力。”张大伟说,今年前8个月房地产按揭贷款增加了3.51万亿,“2016年前8个月释放的个人按揭贷款,超出了2009年全年的两倍多。”据查,2009年全年个人按揭贷款仅为1.4万亿,不足今年1至8月的二分之一。

  “3.5万亿房贷,不仅去不了库存,只会助推物价的上涨。”张大伟说。信贷超发带来的投资持续席卷多个城市,因此张大伟认为,从房价上涨程度看,2016年这一轮房价上涨是最畸形的,少数城市涨幅太高太快。

  上海城市经济学会高级经济师顾海波对《华夏时报》记者表示,2016年房价上涨出现了局部区域的恐慌,最典型的是上海、南京、杭州等城市。“与今年相比,2013年房价普涨涨幅虽高但不恐慌。单独看数据,花费了3.5万亿房贷刺激去库存却只完成了4%。”顾海波说,中央本来是想去三线以上城市的库存的,结果一二线房价暴涨,三四线的房价却是雷打不动。

  去库存现新压力

  “去库存应通过城镇化,而非加杠杆。”新华社近日撰文称,杠杆只会导致楼市虚火上升,不仅使热点城市房价高位跳涨,而且还增加了三四线城市去库存的难度。

  房地产去库存被纳入今年中央工作的重点,便颇受关注。随之而来,从中央到地方,一系列重磅的楼市刺激政策轮番出台,去库存已成为当务之急,而刺激政策涉及信贷、税收、购房补贴等。

  当前房地产市场“确实不太正常”,一线城市和部分二线城市房价暴涨得厉害,而三线、四线城市累积了大量商品房库存,出现很多房子无人问津。

  事实上,自今年2月至今,楼市已成为经济增长与信贷扩张的重要动力。对此,多位专家认为,在此轮楼市狂热刺激下,地产投资与新房开工再度抬头,这种背景下销量下滑,将给去库存带来新的压力。“最近一段时间,钢铁、水泥价格持续走高,这背后是地产项目投资强有力的支持。”我的钢铁网资讯总监徐向春对《华夏时报》记者说,库存过量影响房地产投资增速,进而影响GDP增长。

  数据便是最好的证明。自2014年1月起,房地产开发投资增速连续下滑,来自统计局的数据表明,2015年末房地产投资增速已从两年前的20%以上跌至1%,处于1998年房改以来的最低水平。在过去较长一段时间,中国的房地产投资增长对GDP增长的贡献率一直维持在50%左右,因此房地产投资增速的大幅回落,便成为影响GDP增长的主要因素。

  “影响房地产投资增速的重要原因,是房地产库存过高导致的产能过剩,需求不足。”全国房地产商会联盟主席顾云昌在接受《华夏时报》记者采访时说,当楼市长期一直处于高库存状态,银行资金有可能出现断裂的危险,从而引发金融危机。顾云昌说,从某种意义上而言,房地产业一旦坍塌,金融可能会崩溃,就会影响经济社会稳定发展。

  张大伟也向《华夏时报》记者指出,本轮政策最大的问题是,降房价采取“一城一策”但去库存时没有采取“一城一策”。“照此,未来需要多大的资金量才能继续撬动三线、四线城市去库存?这是一个很现实的问题。”在张大伟看来,中央关于房地产去库存的政策目的是消化掉存量库存,决不是鼓励以金融杠杆模式来刺激房地产发展,“这一轮政策调控,主要以抑制投资、打击投机为主基调。”

  于是,国务院总理李克强在10月11日强调,针对房地产市场的一些分化态势,将强化而且也正在强化地方政府的主体责任,因城因地施策,保障居民基本住房需求,努力实现住有所居,促进房地产市场平稳健康发展。

责任编辑:逯佳琦
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