中国会重演日本房地产泡沫吗 日本的房价为何便宜

深圳6平米的蜗居88万一套,刚刚上市就被抢购一空。虽然最终被确认为违规改建,购房者被解约。但是当前中国楼市的疯狂已经到了一个至高点。有人提出疑问,中国会重演日本房地产泡沫吗?那么,日本的房价为何便宜?

  原标题:中国会重演日本房地产泡沫吗?

  近日深圳爆出一则新闻:6平米的蜗居88万一套,刚刚上市就被抢购一空。对在房价面前无奈的许多一二线城市居民来说,高企的房价可能已经无法刺激他们疲惫的神经了。在这个当口,我们不妨跳脱出热闹的国内楼市,看看东瀛的邻居日本。

中国会重演日本房地产泡沫吗 日本的房价为何便宜

  据齐鲁晚报9月25日报道,上世纪90年代初,日本已经成为世界上最发达的资本主义国家,人均GDP为美国的1.5倍。当然,日本的房地产市场也是一片火热。由于对“婴儿潮”带来的住房刚性需求过度乐观,人们疯狂将钱投向房地产。在80年代末,基本上银行新增贷款全部都是用高价房作为抵押的。同时,日本已经没有人愿意从事实体经济,三菱、索尼都开始涉足房地产。看到这种情况,日本政府决定主动戳破泡沫,尽管他们知道这样做会导致整个国民经济长达十几年的萧条。政府将银行利率上调一倍多后,投资者开始恐慌,纷纷抛售股票和房产。崩盘后15年,日本经济始终处在萧条之中。

  而俄罗斯的房地产泡沫比日本更大,却由于政府的政策而一直在持续。由于本世纪初国际能源价格上涨,以卖石油为主要产业的俄罗斯出现了不少富人。他们争相跑到莫斯科去买房,导致了莫斯科房价出现暴涨。但随着石油价格下降,俄罗斯也出现了经济危机,房地产出现了崩盘的危险。此时俄罗斯政府选择了让卢布贬值,而莫斯科的房价并没有出现波动。

  中国当前的形势与日本当时完全不同。不少经济学家和政府官员就称,日本当时的城镇化率已达到78%以上,而中国目前的城镇化率只有56%左右。而且,目前中国房价的高涨只是出现在一线城市和热点二线城市,这些城市还拥有大量的刚需人群。

  不少分析也称,崩盘后并不会出现很多人想象中的“房子随便抢”的情况。低收入者不会因为房价降低,而获得生活水平的提高。房价暴跌后与房地产所有有关的行业都会陷入不景气,人们可能会在一夜之间失业,更加无力购房。而现在买不起房子的人,恰恰是到时候最容易被裁员的人。另外,已经买了房子的人,会面临房屋贬值却要继续交房贷的境地。假如出现贷款者大面积断供,银行很可能吃不消,那正在持币的普通人很有可能无法取出存款,倾家荡产不是危言耸听。

  同时,如果房地产市值缩水严重,已经被超发的货币将流入市场,造成短时间内物价飞涨,受伤的还是普通的老百姓。

  正是由于上述原因,分析普遍认为政府会采取一切措施,防止房地产泡沫急速破裂。但也有专家认为,经济政策在市场经济面前也不是万能的,而中国的城镇化能否支撑起日益高涨的房价,未来仍不好说。

  目前中国城镇化率虽然只有56%,距离70%的目标还有一段距离。但由于计划生育政策造成的人口结构问题,目前农村有能力或潜力在城市买房的年轻人早已有限。留在农村的人口中,老年人和留守儿童占了很大一部分。他们进入城市后,一般会选择和子女或父母居住,很难产生足够的房屋需求。

  最悲观的声音便是,政府会通过持续宽松的货币政策暂时保住房价,但实体经济的滑坡和逐渐放缓的城市化进程,最终会使得中国房地产泡沫破掉。一旦到那个时候,受影响最大的无疑是正在还贷的“房奴”和赌上了全部身家的炒房者。而只拥有一两套自住住房且债务不重的人,在楼市上受影响不大,但也免不了遭遇物价飞涨和收入下滑。

  日本东京

  延伸阅读——《怎么看东京房价PK北京房价》

  有媒体报道说,中国北京城区的房价比日本东京的高。事实果真如此?该如何看待这一问题?

  东京房价吸引力何在?

  首先,让咱们看看东京房价和北京相比是什么情况。

  新华社东京分社所在的涩谷区惠比寿地区属于东京一等地,即房价最高的地段,分社对面一座建好约2年、精装修的3层小楼连车位带永久产权的地皮只要7680万日元(约合397.8万人民币)。而东京的二手房和小户型住宅,即使是在市中心,只要2000万日元(约合103.6万人民币)就能购买一套。

  而根据中国搜房网的统计,2015年4月份北京新房均价每平米约3.23万元人民币。另外,搜房网的房价地图显示,北京东西城总体房价最高,均价在每平米5万至6.7万人民币之间。

  还是不好比较?那我们再看看日本的一些数据。根据东京鉴定公司公布的2014年首都圈(东京及附近地区)的房价,每套新公寓平均价格4653万日元(平均使用面积63.16平米),如果是二手房的话则为每套2710万日元(平均使用面积63.01平米)。

  这里价格是按套计算,还和楼内其他房主共享地皮的永久产权,而且是指使用面积,不像中国住宅是包括公摊面积一起出售。更重要的是,日本住宅都是精装修出售,不仅厨卫齐全,甚至有的还送一部分电器和家具,真正达到了拎包入住。

  而根据日本专业二手房网站“home4u”5月1日的最新数据,在东京23区中房价位于前列的新宿区和涩谷区,90至100平米的住宅每套最高价分别只有6053万日元(约合313.5万人民币人民币)和6133万日元(约合317.7万元人民币)。

  看起来,东京房价确实比北京更有竞争力,但值得注意的是,日本总务省公布的2013年住宅和土地调查显示,日本全国住房自有率平均是61.1%,而东京的住房自有率是46.2%,处于全国最低水平。

  东京房便宜没人买?

  日本约有十分之一的人口集中在首都地区,东京可谓寸土寸金。对于日本人来说,在东京买房仍是很贵的,很多人买房仍是贷款35年。东京房价相对低,除去日元贬值的原因,最关键的还是需求不旺,而且没人炒房。

  日本人一般是贷款买房,不愿意买的就去租房,买不起也租不起的,就租住公营住宅或者住公司宿舍,选择很多。

  在日本的车站等繁华区域附近,经常会看到“都营住宅”、“区营住宅”、“市营住宅”等字样,这些统称为“公营住宅”,是通过国家与各地政府自主出资建房,或收购、租赁民间住宅,再以低廉的价格租赁给低收入人群。各级政府为低收入者建造的廉租房,地理位置往往很优越,有的规模很大,形成很大的住宅区,称为“团地”。

  身在东京、家庭年收入低于一定标准的住房困难户都有资格申请廉租房,其标准为两口之家年收入在278万日元(约合14.34万人民币)以下,三口之家年收入在316万日元(约合16.31万人民币)以下,四口之家在354万日元(约合18.27万人民币)以下,五口之家在392万日元(约合20.23万人民币)以下,六口之家在430万日元(约合22.19万人民币)以下。有申请资格的单身者一般是指在东京居住3年以上并符合一定收入条件的60岁以上的住房困难者。

  除了政府主导的公营住宅外,还有由地方政府与企业合作打造的“特定优良租赁住宅”,这是面向中等收入群体开发的住房租赁项目,由地方政府统一管理。

  此外,近年来经改造、翻新过的“团地”住宅,也在独立行政法人的管理下,面向中低收入家庭出售。

  政府的保障房建设满足了低收入者的需求,商品房很难随意涨价;而在日本社会日益老龄化的情况下,多年来通货紧缩的形势下,住房需求并不旺盛;东京住宅折旧率特别高,基本是木制小楼过20年没价值,公寓楼10年一大修,还要缴纳不动产税、物业税、维修费等各种费用,住宅升值空间非常有限,所以炒房现象在日本几乎没有。

  2013年,东京的总和生育率只有1.13,在日本全国最低。本地需求有限,而政府修建的廉租房只租不卖又保证了房源。

  为了避免人口过度集中到市中心,日本从上世纪50年代开始到80年代还在东京和大阪等城市圈的郊外大力建设新城。目前,东京的很多上班族居住在东京附近的新城,便捷的公共交通可以让他们方便进出首都,无需扎堆在东京市内购房,自然也降低了东京住房的刚需。

  而且,不少日本人乐于租房,觉得既省事又省心,尤其是年轻人,绝大多数都比较务实,有房没房都能结婚,日本年轻人没有买房结婚的压力。

  在日本报纸上,不时可以看到各种墓地的广告,而罕见不动产广告,这说明在老龄化社会下,不动产价值正在缩水。杏林大学教授刘迪指出,2013年,在全日本6063万套住宅中,有820万套空闲,空房率13.5%。今天即使在东京都23区内,空房率也非常高,拿公寓空房率来说,千代田区36%、中央区28%、荒川区19%。

  在日本,不动产业基本属微利行业。由于日本土地多数为私有,买卖自由,供应充足,而公有土地出售时,都要进行招标。国税局都会对各地资产评估之后公布数据,信息时代让地价更为透明,例如日本全国地价网站www.tochidai.info显示,2014年东京都的地价平均是80.1162万日元每平方米,为全国最贵。地价明摆在那里,如果某家房地产公司的房屋售价高得离谱,不仅会销售不出去,甚至会毁掉自己的牌子。

  总而言之,东京房价一直低迷不前,有国家政策、经济形势、人口结构和社会观念等多方面因素在起作用。

责任编辑:曹荣梅
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