任志强:想要房价降低的基本都是自私的他们不懂经济

我找不到任何一个国家需要把房价降下来的理由,所有的国家都认为房价降下来,经济就不好,个人收入缩水,财富减少了,你为什么要让它降呢?有一部分人非常狭隘,自己买不起房子,就希望房价降下来。想要房价降低的,基本上都是自私的,他们根本不懂经济。

  任志强:我找不到任何一个国家需要把房价降下来的理由

  我们企业家更关注制度问题,为什么?因为制度决定了企业家的生存余地。

  制度问题不解决,经济自然上不去

  蒋保信:去年12月份开始,深圳的房地产企业佳兆业差点崩溃了,一些观察人士由此认为中国房地产的泡沫可能会破灭,还有一些人会担心房地产行业可能会硬着陆,对此您怎么看?

任志强房价不能降低

  任志强:你们媒体提的问题,都是人云亦云的表面现象,没有做深入分析。

  你要看看,香港有个公司也出现过跟佳兆业一样的问题,最高管理者被判刑了,结果却是股票上涨,这还是同期发生的。为什么佳兆业的管理人出了问题,就股票下跌呢?因为制度不一样。

  在香港的制度下,我把脓包拔了,把病治了,这个公司还是好的。而在中国大陆呢?民营企业如果倒了,所有银行就都撤它的贷款,让它倒,没人想去救它。

  我们华润的的头头宋林也是在同时期被抓了,为什么他们的股票没跌呢?因为国有企业有背景,银行不抽它的贷款,继续给它贷款。佳兆业的问题,是政治问题导致的一个结果,跟房地产市场有什么关系呢?没有任何关系。

  我们企业家更关注制度问题,为什么?因为制度决定了企业家的生存余地。比如说,我们前几天去参观了珠海的通用飞机公司,这是他们当年代表国企从美国收购了同类公司的,但现在也面临制度问题,因为中国的空中管制,低空不开放,所以小型飞机是卖不出去的,在中国没有市场。

  中国政府必须把这个制度放开,才有可能让小型飞机进入家庭,一两百万美金的价格,对于有些需要的人来说,并不是买不起。它去年卖了380多架飞机,但是大部分是销往国外,国内的小型飞机基本上只用于农业和科研,根本没法进入民用的领域。但其他国家为什么可以?

  归根到底,如果不在制度上进行改革,类似于佳兆业或者其他一些问题,都会变成表面的经济现象,但背后的原因其实和经济没关系。制度问题解决了,经济自然就上去了,制度问题不解决,经济自然就上不去。

  其他方面不开放,经济增长只能依赖房地产

  蒋保信:有人说,现在政府把房地产当做中国经济增长的关键所在,为了使生产总值增长的速度保持在7%左右,必须让房地产坚挺。您怎么看这样的观点?

  任志强:我觉得不对。因为在其他制度不开放的情况下,只能靠房地产。但如果把其方面放开,不靠房地产也行。其他方面的改革暂时跟不上,不靠房地产靠什么?

  因为房地产是和民生联系最密切的,它关系到的产业链非常长。但是如果其他方面开放,比如允许民间投资去开采石油,也允许石油投资,经济立即就上来了。美国的页岩气革命,不就是因为市场开放吗?

  中国发展不了,是因为不开放。制度不开放,资源也不开放,比如土地资源,矿藏资源,哪个开放了?假定其他领域都开放了,还用依赖房地产吗?现在只有房地产开放了,只能靠它。

  蒋保信:假如开放其他行业,房地产会不会衰落?

  任志强:不一定衰落。其他行业开放了以后,对住房的刚性需求和改善型需求也会同时上升的,用不着你去刺激,它也会上来的,你不管制它就行了,有些东西是相辅相成的。开放了,可能是百花齐放,不一定是你死我活。

  蒋保信:现在中国的房地产,在多大程度上能够拉动中国经济的增长?

  任志强:现在要靠房地产拉动中国经济,这种力量是非常薄弱的,今年不行,明年可能也不行。尽管出台了这么多刺激政策,没什么大用。

  蒋保信:为什么?

  任志强:因为债还没还完,库存还没消化,要有相当一个周期去消化库存和解除债务问题。

  历史经验就是这样的,2009年初,我们出台了一个4万亿计划,当时房地产投资和房产的销售都是迅速上涨的,但是房价增长的高峰是在2010年而不在2009年,房地产投资的高峰也是在2010年,新开工的高峰还是在2010年。

  2009年的销售上涨,只是消耗了大量的库存,所以当年的投资上不去。今年也同样,即使今年的销售很好,但也不能转换成投资,投资的高峰应该是明年下半年的事。

  我们的GDP计算方式有两种类型,一类是按投资增加值计算的,所以我们的房地产投资下来以后,经济就掉下来了。

  另外一类是按照房租计算的,但中国现在共有房租的增加值非常低,基本上对经济没什么太大影响。而国际上大部分国家计算GDP是以房租为主的,所以对GDP影响不在投资上,而是在房地产租金的增加值上。

  从目前来看,中国要想让房地产投资上去,还有许多工作要做,比如说户籍制度问题、土地制度问题等等,这些没有得到解决的长远问题限制了房地产市场的发展。

  想要房价降低的,基本都是自私的

  蒋保信:北大的姚洋说,中国经不起房地产行业的泡沫,如果房地产崩溃,中国金融市场也可能会有很大的危机。

  任志强:他说的是广义的房地产概念,比如很多企业把房产抵押,以获取流动资金,这个贷款量是非常大的。房价如果不跌,这部分仍然可以维持,如果房价大跌,它的内部就全垮了。

  假如房地产垮了,本来这个房子值一千万,银行可以贷给你五百万,但这个房子忽然只值三百万,银行贷给你的五百万就要收回来了,你工厂的流动资金就没了,那怎么办?

  蒋保信:从这个角度来说,房价也不能降,是吗?

  任志强:对,也没有降的道理。中国经济保持5%-6%很正常,你为什么要让房价降呢?你有毛病啊?黄金本来值一块钱,你非得说它值五毛?我找不到任何一个国家需要把房价降下来的理由,所有的国家都认为房价降下来,经济就不好,个人收入缩水,财富减少了,你为什么要让它降呢?

  有一部分人非常狭隘,完全是为了个人利益,自己买不起房子,就希望房价降下来。严格说起来,天天吵吵闹闹,想要房价降低的,基本上都是自私的,他们根本不懂经济。从宏观经济角度来看,哪个国家说要把房价降下来?

  蒋保信:您前段时间说,2015年房价会暴涨,如果今年不买房的话,得等到三四十年以后了。

  任志强:2015年的年底,房价上涨是确定的。4月份的城市房产涨跌变化已经告诉大家了,少量城市的销售已从负数变成正数了,可能到9月份以后,就从负变成正的增长。

  蒋保信:您说今年房价会暴涨,根据是什么?会暴涨到什么程度?

  任志强:这根本不用讨论,现在已经很多人在说这个事了。投资下降,新开工下降,土地下降,我的依据就是这个,很简单。稍微有点脑筋的人都知道,根本不用讨论,历史和过去都是这样的。

  2013年的时候,我说3月份房价会上涨,那时没有人信,但后来真是涨了。我的理由还是土地下降了,开工下降,都是负的,供不应求,肯定会涨。

  蒋保信:也有分析师认为中国房价会一泻千里,因为中国未售的住房库存太大,而且富人开始前往美国、加拿大等全球化的都市购买房子了,因为那边有永久性的土地产权和良好的教育、法治环境。

  任志强:胡说八道。有点数据概念没有?移民到美国的人,一年也就八千多人,没有办法再有更多人移民过去了。你们查查总数量,移民到澳大利亚的能有多少人?全部移民加起来能有多少?

  即使移民出去的人都在国外买房了,所有投资加起来也不到三百亿美元,这对中国算什么?中国有八万多亿人民币,相当于一万两千亿美元,流失到国外的才三百多亿美元,算什么?媒体切不可用这种方式去瞎忽悠,我不认为他是分析师。

  李腾腾:我看到做土地政策研究的学者说,中国房价过高是因为地方政府把土地价格炒得很高,开发商或者房地产商从政府那拿地的成本特别高,这导致了房价的不断上涨,这是一个不正常的现象。您怎么看?

  任志强:政府把土地作为商品进行买卖,把土地的收益当做非纳入预算的小金库,本身就是我们制度上的失败,根本就不用讨论。

  土地价格在房价中占到60%、70%,我们好几年前的报告就提出来了,在08年的两会上,黄孟复专门把这个问题作为正式提案向政府提出来了。毫无疑问,这是房地产问题中非常重要的一个方面,没什么可讨论的。

  李腾腾:如果放开土地市场的话……

  任志强:要放开的不仅仅是土地市场,还有背后的其他一系列东西。为什么住宅的价格要比商业的价格高?因为对中国政府来说,住宅只能是一次性的投入,后期没有税收。

  假定我们按照国际办法,以居住地纳税为主,情况就会大有改变,因为以居住地纳税为主,住宅能产生税收,对当地政府来说是好事,它就会抑制房价,不让它涨太高。

  但我们现在不是这样的。所以地方政府宁愿给你折价,也希望你盖更多的写字楼,因为背后有更多税收。

  你们只看一个点是不够的。如果不从制度上来解决这一系列问题,房地产的问题是解决不了的。

责任编辑:赵新燕
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