美国人惊讶中国的楼市 央行副行长谈日本的金融泡沫

最近,美国对中国房市的一些估值担忧,对楼市数字表示难以置信,对深圳的房价尤其叹为观止,美国人将中国房价攀升归结于过剩的流动性。人民银行副行长陈雨露的过往著作《世界是部金融史》中提到日本,在金融泡沫中受益最多的绝非普通居民,而是金融产业资本。

  原标题:美国人看中国房市和央行副行长谈及的日本

  9月15日,美国媒体CNBC 引用了美国经济咨询公司Longview Economics 一项最新研究,如此定性中国房市:过去一年,中国房价表现得如同1637年著名的荷兰“郁金香热”泡沫。

  Longview 公司CEO沃特林(Chris Watling),对中国房市的一些估值表示担忧,“我们对这些数字反复检查了不下七次,它们实在令人难以置信。”

美国人惊讶中国房市

  到底是什么让美国人如此惊讶。

  周末时,向Longview 公司发去邮件,索取了这份报告全文。

  在文末贴上原版报告前,扼要的叙述其主要观点。

  Longview 将中国房价攀升归结于过剩的流动性。

  “当A股泡沫在2015年盛夏破裂时,过剩的流动性需要一个新家。

  现在回头看,显而易见,商业住宅承担了这一重任。从2015年年初至今,深圳房价平均上涨76%,尤其是去年4月中国股市处于高点附近时,涨势开始大幅加速(有先知先觉的资金弃股奔房)。

  北京和上海的房价走势也与深圳类似,但极端程度明显不及深圳。对比深圳,上海房价平均上涨35%,北京则是21%。”

  Longview 对深圳的房价尤其叹为观止:用全球房价排行和中国城市房价收入比这两张图表示惊讶。

  “过去几年,对中国的房价和库存,已经有太多的讨论,大部分聚焦在三四线城市的房屋过剩。但现在,焦点在一线城市的房屋估值到达一个极端。

  我们来看两张图,第一张是全球房价排行——现在,深圳已成为全球房价第二贵的城市,典型住宅价格已达到80万美元左右,仅次于因为地处硅谷而房价高企的加州圣何塞。

  虽然以单位面积价格而论,深圳的房价或许未必是全球第二,但Longview的研究是基于典型住宅价格。譬如毗邻深圳的香港,虽然单位面积价格高昂,但大约半数住宅都是不足50平米的小户型,自然拉低了一套住宅的平均价格。

  深圳击败的对手包括:伦敦、香港、纽约、悉尼、东京。跟随深圳上榜的国内城市分别是:北京、厦门、上海。”

  第二张是中国城市房价收入比。前五名分别是:深圳、厦门、上海、北京、三亚,其房价收入比分别为:67、40、39、34、32。

  作为对比数据,伦敦虽然也名列全球最贵城市行列,房价收入比却只有16倍左右。

  Longview 同时引用第二次世界大战后马歇尔计划的主要构建者之一、美国经济学会会长Kindleberger 的理论展开了学术探讨:资产泡沫有何特点以及触发泡沫的因素。要点在于廉价资金。

  Kindleberger 著有《疯狂、恐慌与崩盘》(Manias, Panics and Crashes),被视为资产泡沫的权威论著。

  “资产价格泡沫通常可以观察到几个关键特点。Kindleberger 提出有四点:1、廉价的资金 2、累积的债务 3、极端的估值 4、一个强大的叙事。流动性点燃泡沫的火花,之后催生为泡沫。这其中,极高的交易量伴随着投机活动而来。

  Kindleberger 也曾经如此描述泡沫:“泡沫其实很难定义,就如同一个美女。你很难定义什么叫美女,但当一个女孩站在你面前的时候,你会知道她究竟是不是美女。”

  比较清楚的是,廉价资金在驱动着高度投机。在深圳,过去18个月的交易活动明显加速。

  同样清楚的是,中国经济中债务水平继续提升,但很难确定有多少债务涉及住宅,以恒大为例,绝对债务水平和债务相对息税前利润都呈现快速上升。

  虽然,所有的泡沫在某一刻都会破裂。但关键是其破裂时机和触发因素。Kindleberger 指出,所有泡沫结束时伴随着廉价资金的消失。价格升值枯竭后形势突然逆转。由此迎来明斯基时刻——即市场繁荣与衰退之间的转折点:好日子的时候,投资者敢于冒险;好日子的时间越长,投资者冒险越多,直到过度冒险。一步一步地,投资者会到达一个临界点上,其资产所产生的现金不再足以偿付他们用来获得资产所举的债务。投机性资产的损失促使放贷者收回其贷款。最终导致资产价值的崩溃。”

  顺便提一句,这个周末,不少机构人士转了人民银行副行长陈雨露的过往著作《世界是部金融史》。

  书中有这么几段话:

  “毋庸置疑,日本也是一个集权主义悠久的国度,在金融泡沫中受益最多的绝非普通居民,而是金融产业资本。日本公民似乎也享受到了经济飞速发展的成果,享受到了金融泡沫的好处—衣食住行好了,住宅升值了……只要泡沫能继续,这个游戏就可以继续。随着一轮一轮倒手,财富就逐渐集中。普通人会发现自己手中的银子永远买不起房子。

  正常,因为你参与了游戏,但角色设计中你是被抢劫的那个。

  然而,这是一种无法持续的机制,因为被抢劫的对象财富是有限的。

  “失去的十年”,与西方金融泡沫并不完全一致,特殊之处在于,这种泡沫的实质也是一种财富再分配机制。更可怕的是,这一切是在市场名义下进行的,似乎一切都是公平的。如果你本来就一贫如洗,那么很遗憾,泡沫中你会更贫困;如果你拥有一些资产,也很遗憾,你在国家财富中占的份额会越来越小,最后小到可以忽略不计。”

责任编辑:赵新燕
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