多城市房价上涨市场恐慌:限购政策能否抑制房价?

市场的恐慌开始全面体现到数据上:国家统计局数据显示,8月70大城市房价,全部上天!涨幅刷历史纪录 ,8月涨幅最高的分别是郑州、上海、无锡、合肥、福州、南京、厦门、北京等地。房价会越跳越高吗?限购政策能否抑制房价上涨吗?

  原标题:别吃惊!下一个买房限购的城市没准就是你家?(附名单)

  市场的恐慌开始全面体现到数据上:国家统计局数据显示,8月70大城市房价,全部上天!涨幅刷历史纪录 ,8月涨幅最高的分别是郑州、上海、无锡、合肥、福州、南京、厦门、北京等地。房价大涨之下,楼市限购潮也卷土重来,杭州9月18日晚宣布重启限购政策,成为今年以来继苏州、厦门之后第三个重启限购的二线城市。房价会越跳越高吗?限购政策能否抑制房价上涨吗?

多城市房价上涨市场恐慌:限购政策能否抑制房价?

  杭州重启楼市限购政策

  继今年的“房价四小龙”苏州、厦门、合肥、南京等热点二线城市先后出台楼市调控政策之后,杭州也伸出了调控之手。9月18日,杭州市住房保障和房产管理局公布了《杭州部分区域实施限购政策》,宣布自9月19日起实施住房限购,在市区限购范围内暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房。此时离2014年8月底杭州全面取消限购政策仅仅过去两年多,加上此前仍坚守楼市限购的北京、上海、广州、深圳、三亚,目前全国已经有八大城市实施限购政策了。

  苏州厦门:外地购房者限购

  8月以来,苏州和厦门分别将限购对准外地投资客。8月11日,苏州发布最新楼市限购政策,非本市户籍居民购买第一套住房,不受任何限制。非户籍居民申请第二套住房,需提供2年内累计1年纳税记录或社保证明。而厦门则暂停向三类居民家庭销售建筑面积144平方米及以下的新建住房或二手房:拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭;拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭;无法提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭。

  二线城市新政本质:局部限购

  苏州、厦门、杭州这3个二线城市的限购共同特点是——限外不限内,只限外地人买房,对本地户口买房几乎没有限制;不同点则是——苏州、厦门对购买二套房的外地户口,只需要提供1年以上连续社保或纳税证明还可以买,杭州则禁止购买,比苏州、厦门略严。分析认为,整体来看,苏州、厦门、杭州都属于局部限购,力度较小,影响有限。

  一线城市仍坚守限购

  仍然执行限购的一线城市,除北京、广州外,上海深圳今年3月接连出台号称最严楼市新政,上海二套普通房首付不低于五成,二套非普通首付不低于七成。另外,对于首套的认定,是“只认房不认贷”,也就是你只要有一套房,无论贷款是否结清,再次购买都算二套。非上海市户口需缴纳个税或社保年限由两年提高到五年,而且不能是单身。而深圳二套首付则由三成提高到四成,比上海好的是,首套是“只认贷不认房”,也就是只要没有房贷,就算首套。非深圳户口购房,社保缴满年限由1年提高到3年。(图为一线城市调控大比拼。)

  二线城市为何纷纷重启限购?

  库存告急

  那么问题来了,以杭州、厦门、苏州为代表的二线城市今年以来为何纷纷重启刚刚放开两年的限购呢?先从供给端来看看库存。2014年8月杭州取消限购时八区商品住宅去化周期长达18.2个月(月均去化0.51万套),库存告急开始体现在房价上,杭州全市8月成交均价18298元/平方米,同比去年8月涨幅达19%。而截止8月底,杭州住宅去化周期仅5.3个月(月均去化1.2万套),照此速度5个月就可将现有库存消化完毕。再来看看苏州,苏州8月份日均成交量约在230套左右,以此推算而苏州全市的8月住宅成交量约在7000套左右,而苏州最新的住宅可售套数/面积:47256/692.4万平,按此速度推算,苏州的住宅或许将在七个月之内售罄。

  抑制投机需求

  从需求端来看,目前杭州、苏州、厦门的限购措施主要是限制外地炒房客的投资投机需求。以杭州为例,从年初到现在,大部分房子都被外地人买走了,并且都是当天签约,他们主要来自上海、苏州、无锡、南京、合肥等地。有的客户会多次前来购房。新政限制外地购房者只能在当地买一套房,一定程度上抑制了投机,给楼市虚火降降温。而本地购房者不限购,他们的自住及改善需求都能得到满足。另中国人民银行9月18日调查报告显示,居民买房意愿创九年新高,未来三个月内准备出手买房的内地居民占16.3%。

  地王潮盛宴持续上演

  此外,前端土地市场的地王热潮持续上演也是限购出台的诱因之一。上海、郑州、珠海、广州、无锡等地均在8月诞生单价历史地王,且部分城市新地王价格较前期大幅飙升。这股全国范围内的地王热潮维持了大约有半年之久,并呈现由中心热点城市不断向周围地区蔓延之势。地王潮出现一定程度上会推高房价上涨的预期,房价的上涨则会当地开发商涨价、封盘现象随处可见。

  房价还会越调越涨吗?

  哪些城市会跟进限购

  “往后调控大潮肯定会有。”中原地产首席分析师张大伟表示,包括厦门、武汉两地在内,今年已出台楼市政策的城市都是房价上涨的“急先锋”。张大伟认为,中国房价上涨排名前15的城市将是下一步楼市调控的重点。统计局数据显示,8月房价涨幅最高的分别是郑州、上海、无锡、合肥、福州、南京、厦门、北京、石家庄、天津、杭州、济南、武汉。除此之外,业内人士分析称,从后续市场走向看,廊坊、天津、昆山、花桥、福州、东莞、惠州、珠海等地限购可能性比较大。这些城市有一个共同点是从地理上位置上看要么就是经济发展比较不错的重点二线城市,要么就是位于一线城市周边的城市。因此,这些城市都有可能出台各类版本的限购做法。

  限购能抑制房价上涨吗?

  关键问题来了,重启限购后房价下跌可能性大吗?以杭州为例,目前来看可能性很小,世邦魏理仕杭州公司董事总经理马英枢认为政策发布后,楼市成交量会出现短期下滑;房价增长速度会放缓,但是房价下跌的可能性不大。因为这个政策只是限制外地投资客的投资买房行为。要知道杭州市场还有很多本地客的投资需求,杭州本地人买房投资仍然不受限制,这部分投资需求力量同样不可小觑。因此政策打压掉外地投资需求后,杭州市场里仍存在刚需、改善和本地投资需求,因此政策出台后房价下跌的可能性小,只能说增长速度变缓。

  房价短期难暴跌的六大理由

  也有专家认为:即使厦门、合肥、苏州、南京二线城市“四小龙”严厉的楼市调控出台,房价不会暴跌、楼市也不会崩盘。原因有六点。1)二线城市的土地市场非常火热,已经传到楼市、房价层面上。2)住宅房需求旺盛,买房情绪高。3)负利率未结束,买房就是最好的投资。4)避免限购的政策办法多,根本无法全面限制。5)对于有钱人来讲,一次买房已经成为主要方式。6)住宅供应与库存不足依然存在,货币超发与流动性没有解决。

  结语:

  过去十余年的经验表明,限购、限贷和收紧住房信贷等调控政策只能短时间内减缓房价上涨态势,一旦政策有所松动,房价很可能再次大幅上涨,甚至出现报复性上涨,陷入房价“越调越高”的窘境。现今房价爆发的原因是资金潮下的资产荒,导致购房者出现了恐慌,要解决这个问题只能从三方面来,降低资金潮,增加优质资产,降低购房者恐慌。去库存不能只在一二线城市,三四线也应增加利率优惠加大去化力度。

责任编辑:徐睿明
加入收藏
新浪微博腾讯微博
齐鲁财富网
齐鲁财富网移动客户端

IOS android  
微信 手机客户端 手机浏览器

二维码

热点专题

2016法国欧洲杯于北京时间6月11日凌晨开战

济南市弓客射箭俱乐部成立于2011年9月,目