南京苏州合肥限房价调控房价反上涨 如何让楼市稳定

南京、苏州和合肥的实践已经表明,在当前的行情趋势下,限房价这个调控手段,进一步加剧了市场的恐慌心理,间接充当了房价继续上涨的助燃剂。那到底该怎么办?如果地方政府真要让楼市稳定一些,大概只有两招:多供地,多盖廉租房。

  原标题:警惕某些调控手段继续推高房价 | 德科地产频道

  马上,就会有一次无比火爆的开盘,肯定会卖得一套不剩。戏剧性的是,即将到来的这种售罄,是被逼的。

  事情是这样的。两个多月前,港资房企九龙仓领出了预售证,均价大概 3 万元/平米。他们不傻,跟上次相比,这次领出的预售证,已经涨了差不多 5000 元/平米。

如何给房地产降温

  但是,天有不测风云,周边的房价在暴涨,如果他们再按3 万元/平米来卖,就真成傻子了。

  于是,他们准备调价,调到 3.5 万元/平米。当然,这得按规矩办,重新领预售证。这需要走两道程序:先是得跟香港总部报批,然后还要向地方政府的房管部门报批。

  本来,这是一件很简单的事情。但你知道的,九龙仓是一家规矩很多的公司,即使是不涨价会变成傻子这种事,香港总部也愣是批了N 久,还没走完程序。

  结果,购房者不干了。上房管局的官网一查,发现预售证已经领出来了,就投诉。

  有投诉,房管局当然就要处理:证据确凿,这是铁板钉钉的捂盘惜售,责令九龙仓必须在 7 个工作日内一次性开盘,而且必须按原先预售证上规定的价格进行公开销售。

  如果正常均价是 3.5 万元/平米,而现在被强行按 3 万元/平米来卖,你会不去买?这次预售证上,一共只有 87 套住宅房源。

  你能买到吗?你只能凭借两样东西:一是足够好的运气,能保佑你摇号中签(这么悬殊的价差只能摇号);二是找关系,让自己成为“关系户”,内定一套。

  不是应该公正地摇号吗?是啊,谁家没有个人情世故呢?只是,没有任何当事人会承认:任何摇号,都可以作弊。如果作弊水平低,暴露了,那一定是临时工做的。

  那么谁受益了呢?有运气的人和有关系的人。而那些跟房管局投诉的购房者,如果没有这两样东西,你们照样买不到。

  这是一个困局。局中的每一方,都没有错,九龙仓没错,政府也没错,购房者更没错。

  但是谁受益了呢?真正想买房子的人,买到房子的难度反而更大。

  我们姑且称之为“九龙仓困境”。

  2

  “九龙仓困境”发生在杭州:中秋节前(9 月14 日),杭州房管局给九龙仓下发了责令限期开盘的通知。

  最近,杭州的热点楼盘,确实在暴涨。于是,一些专家学者跑出来,呼吁调控——连郑州、武汉都已经调控,但杭州还没有。很多人到现在还愿意相信,调控可以让房价不涨,至少,可以让市场降温。

  当前一些地方政府的调控手段,只会让房价更加失控,甚至充当了房价继续上涨的助燃剂。

  地方政府大概只有这么四招:限房价,限地价,限购,限贷。但是,每一招都有严重的副作用:要么让买房变得更不容易,要么反倒让房价失控,要么造成国有资产流失。

  二线城市中,公开采取措施控制房价涨幅的,有南京和苏州;没公开说的,有合肥。可惜,市场不像草履虫那样只有一根神经,你说控就能控。限房价的副作用是,购房者更加买不到房子,恐慌心理加剧,从而继续推高房价。

  所谓“九龙仓困境”,就是行政价格远低于市场价格,最终只能靠运气和关系买房。没有运气和关系怎么办?市场有办法,就是通过“倒卖号子”,只要你愿意花十万二十万三十万买个号子,你是可以买到房子的。事实上,这是一种价格补偿机制。

  所以,用不着奇怪,此前南京爆出中介机构在报纸上公然做广告倒卖号子的新闻。

  南京、苏州和合肥的实践已经表明,在当前的行情趋势下,限房价这个调控手段,进一步加剧了市场的恐慌心理,间接充当了房价继续上涨的助燃剂。

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  那么控地价呢?是不是就可以灭了地产商的“嚣张气焰”?此前,南京和苏州的“地价熔断机制”,搞了一小段时间,就搞不下去了。最后,索性只能两手一摊:还是抽签吧。

  一个多月前(8 月11 日),南京和苏州同时发布新规则:若土地拍到最高限价,南京就直接让地产商们抽签,谁抽中地就归谁;苏州则采用“猜平均价”的办法,即最后再给一次报价机会,然后按最接近所有报价平均价的原则确定竞得人。

  前几天(9 月14 日),郑州也加入了这个阵营,而且用了一个更笨的办法。新出台的“郑九条”规定,地价超过 50% 溢价率时,就看哪家地产商报的“房价”最低,地就归谁。

  限地价的第一个严重后果就是,造成了国有资产流失。没错,土地是国有资产,它本来可以买一万,你现在只让它卖五千,而且还用抽签的方式以低于市场自身形成的价格直接给地产商,这不是国有资产流失是什么?

  本来应该归入国库的那些钱,结果便宜了地产商。我们可能因此损失了一段地铁,或一座医院。

  或许,你会说,国有资产流失关我 P 事啊,我是老百姓,我只要房价便宜,把地王给灭了,房价才不会乱涨。你看,像郑州的做法多好啊,在拍地时,就让地产商把“房价”往低里拍。

  地产商又不是傻子。他出于战略需要(现在太缺地了),可能会报出很低的房价。到盖房子的时候,就能省则省,只要楼不会塌掉就行,反正房价都已经被限定死了。

  这么拍下去,结果就是,由于房价被行政力限定,你买到房子的难度越来越大,你买到烂房子的几率也越来越大。

  ▼2016年二线城市楼市调控一览

  城市             调控措施                                              最近一次调控

  南京           限房价、限地价、限贷                         8月11日

  苏州           限房价、限地价、限购、限贷             8月11日

  厦门           限购、限贷                                             8月31日

  合肥           限房价、限贷                                          8月9日

  武汉           限贷                                                          8月31日

  郑州           限地价                                                      9月14日

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  那到底怎么办?你站着说话不腰疼,你以为就你聪明啊。确实没办法。房价的关键在“银根”,这玩意儿地方政府基本上是无力控制的。

  但是,我们得相信,房价不可能只涨不跌。最聪明的还是市场,而不是具体哪个人哪个政府部分;市场它有自己的节奏和办法,来惩罚那些冒进的地产商。

  动辄“控”,一言不合就“限”,不仅是花拳绣腿而已,而且还会起反作用。好处是,可以应付舆论,应付“上头”,缓解政治压力。

  如果地方政府真要让楼市稳定一些,大概只有两招:多供地,多盖廉租房。这两样,都很吃力不讨好,嘴上说说可以,真干的不多。

  5

  至于文章开头说到的那个“九龙仓困境”,确实是地产商违规,值得惩戒。但如果做得更理想一点,政府还是应该出手,把那已经远低于市场价的 87 套住宅房源,拿出来公开拍卖,价高者得;地产商可以拿走预售证规定的房价,但拍卖多出的钱,应该收缴国库。

  可是,大概没有人敢这么做。因为,肯定又有人会抱怨,这是在推高房价。

  房价从来就是高的。只是,我们一直都装作它应该是便宜的。

  那些呼吁调控或者欢呼调控的人,永远不缺“道德正义”。至于最终谁更受伤,谁在乎呢。

责任编辑:赵新燕
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