价格偏高和政策压制 房地产向非核心二线城市深入

在资金潮引发的外溢效应下,房地产企业在二线城市的争夺正在出现新的变化:从“强二线城市”向非核心二线城市深入。房企资金正在寻求新的区域。与此同时,市场中的投资资金也开始向外延伸。高价地频现与购房热潮等现象,都被认为是资金流动带来的结果。

  原标题:房地产的二线战场:资本深入非核心城市

  在资金潮引发的外溢效应下,房地产企业在二线城市的争夺正在出现新的变化:从“强二线城市”向非核心二线城市深入。

价格偏高和政策压制 房地产向非核心二线城市深入

  有机构统计,今年下半年以来,高价地集中出现的区域逐渐从南京、苏州、厦门、合肥等强二线城市,向武汉、天津、福州、无锡等城市蔓延,说明房企资金正在寻求新的区域。与此同时,市场中的投资资金也开始向外延伸。高价地频现与购房热潮等现象,都被认为是资金流动带来的结果。

  价格偏高和政策压制,被认为是资金逃离强二线城市的主因。但业内人士指出,这种流动在本质上可看作是资产荒背景下的资金避险行为。

  这种趋势能够持续多久尚存疑问。一方面,从楼市风险的角度看,这些新进入城市的安全性明显不如强二线城市;另一方面,武汉、郑州等地陆续出台调控措施,将对资金产生进一步遏制作用。

  深入二线城市

  在G20峰会刚刚结束之际,杭州楼市迅速升温。多家媒体报道称,近期,杭州多个房地产项目开盘时遭遇购房者蜂拥,一些楼盘被加价抢购。购房者中,外地人被指占据相当的比重,其中有一部分为上海、江苏等地投资客。

  杭州楼市的骤然升温,与G20期间的市场“冰冻”有一定关系。但类似的情形,在其他城市早已出现。

  8月以来,长沙市房地产交易量大涨,有消息指,来自合肥的购房者曾组团赴长沙购房。此外,一度被认为去库存“重灾区”的无锡,同样出现成交量大涨局面,其中相当部分的购房者,被指来自邻近的苏州。

  今年以来,杭州、长沙、无锡等楼市的表现一直不温不火,且长沙、无锡市场的库存一直居于高位。有分析认为,本轮市场的升温,很大部分原因是由外来资金刺激所致,这些资金主要来自于此前市场火热的一线城市和强二线城市。

  如果说投资资金的动向难以捉摸,土地市场的资金变化则较为清晰。据中原地产统计,8月全国共产生46宗溢价率超过100%地块,主要分布在珠海、郑州、武汉、无锡、天津等城市。9月以来,高溢价率地块主要分布在佛山、无锡、东莞等地。

  而在今年上半年,出现高价地最多的城市分别是上海、苏州、南京、合肥。

  这种变化正在说明一种趋势:房企拿地的重点区域,正在从一线城市和“强二线城市”,转移到东部核心区域(环渤海、珠三角、长三角的其它二线城市),以及中西部区域中心城市(郑州、武汉等)。

  若追溯至本轮市场升温之初,这种变化就显得有迹可循。去年年末,一线城市房地产市场最先升温,尤其以上海、深圳最为明显。今年年初,由于一线城市门槛渐高,以及调控政策出台,南京、苏州、合肥、厦门等“强二线”成为资金的新目标。今年下半年,由于“强二线城市”陆续出台调控政策,楼市资金进一步外溢,并流向其周边区域和中西部二线城市。

  中原地产首席分析师张大伟表示,这种变化的原因有二:一方面是由于一线城市和“强二线城市”竞争激烈,地价高企,房价也出现一定程度透支;另一方面则是因为这些城市的调控政策较为严厉,在拿地、购房等方面都采取了一定限制。

  引发避险本能

  张大伟还表示,从另一个角度,楼市资金的流动可以看做资产荒背景下的资金避险行为。

  根据央行统计,今年前8个月住户部门贷款,也就是新增房贷的增加值约为4万亿。也即,今年以来,共有4万亿资金通过银行渠道流向房地产市场。加之来自保险业和实体经济其它行业的资金,共同推升了房地产的资产价格。

  张大伟认为,虽然难以断定楼市泡沫在多大范围普遍存在,但高价地项目的风险不容忽视。“对于一二线城市来说,未来一年房价不涨超过50%,拿了高价地的企业都将面临入市难题。未来三年,如果周围房价上涨不超过100%,都将面临巨大资金压力与入市难度。”

  北京某房地产开发商也向21世纪经济报道记者表示,对于普遍存在的“面粉贵过面包”的现象不甚理解,因为其已经超出了房地产开发的正常逻辑。因此,企业逃离这些区域,也是一种“避险”行为。

  在资产荒本质尚未改变的情况下,分析人士认为,未来一段时间,房地产资金仍将继续布局二线城市。有机构甚至指出,南宁、太原、成都、重庆等城市都可能成为未来的热点。

  但这种趋势能持续多久,仍然存在一定疑问。

  上述房地产开发商表示,一方面,由于近期连续拍出高价地,武汉、郑州等中部城市陆续出台调控政策,无论在拿地还是买房环节,都进行限制。其中,郑州就将土地出让竞买保证金缴纳比例提高至100%。

  另一方面,除企业已经进入的城市之外,大部分二线城市存在供过于求的风险,企业在这些区域布局会更加谨慎。

  从信贷政策层面来看,不利因素似乎也存在。莫尼塔(上海)信息咨询有限公司认为,近期,工行、建行在部分热点城市收紧外来人口购房按揭贷款,信贷政策收紧或是下半年房地产市场出现拐点的最大风险。

  该机构认为,土地交易中银行无限配资带来的高杠杆风险已引发监管层关注,信贷政策收紧将是大势所趋。届时,市场热度将骤然降温,触发拐点。这也将势必影响企业在二线城市的布局。

责任编辑:逯佳琦
加入收藏
新浪微博腾讯微博
齐鲁财富网
齐鲁财富网移动客户端

IOS android  
微信 手机客户端 手机浏览器

二维码

热点专题

2016法国欧洲杯于北京时间6月11日凌晨开战

济南市弓客射箭俱乐部成立于2011年9月,目