中国地产行业全线加杠杆 评级机构下调地产公司评级

房地产“高烧”没有消退的迹象,9月12日无锡又出现高价拍地,央企金茂以50亿元的总代价拿下滨湖地块。不过就在地产行业一片看多声中,一个现象值得投资者提高警惕,近期部分上市房地产公司的大股东和高管们正在抛售股份、高位套现。

  原标题:保险增持背后: 137家上市房企负债超4万亿 大股东、高管悄然减持

  有人漏夜赶考场,有人星夜归故里。房地产“高烧”没有消退的迹象,9月12日无锡又出现高价拍地,央企金茂以50亿元的总代价拿下滨湖地块。房地产“盛宴”越来越酣,空头已经被逼仄到了“墙角”。不过就在市场 “一边倒”看多之时,地产行业的大股东和高管却在悄悄减持,套现过亿的公司不在少数。

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  地产行业全线加杠杆

  2016年类似金茂这样的房地产企业不在少数,信达、融信、广宇发展(000537)、中房等多家企业都先后荣登过地王宝座。为了争夺优质的地块,开发商可谓一掷千金,不过出手阔绰的背后,则是债台高筑。同花顺(300033)数据显示,截至二季度末,2016年上半年,沪深两市137家上市房企负债合计超过4.33万亿元,同比增长幅度达24%。超过百亿元负债的房企总达到59家,占比43%,超过300亿元负债的房企有32家,占比为23.3%,其中,万科、绿地控股(600606)、保利地产(600048)、华夏幸福(600340)、招商蛇口(001979)、首开股份(600376)和泛海控股(000046)负债更是超过1000亿元。

  银行的数据也在佐证开发商上半年快速加杠杆的事实。18家A股上市银行半年报显示,银行上半年房地产行业的贷款增量为385.4亿元,总额达到4.1万亿元。中信银行(601998)贷款增幅最多,为407.51亿元。

  个人住房按揭贷款增量也不小。银行的半年报显示,截至今年6月末,18家上市银行的个人住房贷款总额为13.5亿元,相比去年底增加1.99万亿元。而这或许只是开头,建行董事长王洪章日前接受媒体采访时公开表示,在“三去一降一补”的宏观政策下,下半年建行还将大力发展个人住房贷款业务。大量新增贷款投向个人房贷,有效增加了住房需求,加速了房地产的去库存。

  险资对于地产行业也表现出极大的兴趣,最典型的案例非万科的股权之争莫属,虽然至今这场大战仍没有定论。同花顺数据统计显示,二季度末,险资重仓持有56家A股上市房企。除了前海人寿之外,生命人寿、安邦、平安等现在公司也都在地产股上重金布局。

  央行副行长易刚9月初表示,中国去年年底的总体杠杆率为234%,处于偏高水平,短期来看中国总体杠杆率还会上升,一年增加9个百分点太快了,短期看还会上升,故要“稳杠杆”。而对于杠杆高企的原因,多数分析认为房价的上涨是背后的主要原因。广发证券(000776)分析师乐嘉栋接受记者采访时表示,今年上半年货币流动性持续宽松,而整个市场缺乏可投的优质资产,地产行业成为吸收流动性的重要载体,地产行业已经进入全面杠杆时代。

  评级机构下调地产公司评级

  不过就在地产行业一片看多声中,一个现象值得投资者提高警惕,近期部分上市房地产公司的大股东和高管们正在抛售股份、高位套现。

  9月7日香港上市的龙湖地产公告称,主要股东蔡奎旗下佳辰发展国际有限公司以配售方式出售共1.5亿股股份,配售价为每股12元,所得总额高达18亿港元。

  除了龙湖地产外,港股上市地产公司遭遇大股东和机构减持的不在少数。7月,富力地产主要股东吴又华减持富力地产2200万股,套现高达2.3亿港元。8月富力地产再遭到摩根大通两次减持。龙光地产、新世界发展等港股地产公司近期也都有重要股东减持的记录。

  A股市场的房地产企业筹码也出现松动迹象。中航高科(600862)9月8日晚间公告,公司股东南通产业披露减持计划,其拟在未来12个月内,通过大宗交易和/或集中竞价交易方式,减持公司股份不超过2000万股,即不超过公司总股本的1.44%,减持价格不低于13.41元/股。按照上述股价计算,股东本次将至少套现2.68亿元。

  中房地产(000736)8月30日晚间公告,第三大股东湖南华夏投资集团因财务需求,计划在15个交易日后的六个月内,通过集中竞价或大宗交易减持不超过600万股公司股份,占公司总股本约2.02%。

  被恒大借壳的嘉凯城(000918)也难逃被减持的命运。8月16日晚间,公司公告称,公司股东天地实业近期累计减持公司股份2754.52万股,占公司总股本的1.53%,按照天地实业的减持价格来算,该股东近期已套现1.92亿元。

  同花顺统计数据显示,今年以来,已有10多家上市房地产公司的主要股东抛售或计划抛售公司股票了。

  部分业内人士也认为房地产行业有冲顶的迹象。“今年9月到明年上半年,楼市总体将出现短期调整,深度调整城市更加集中。”中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞对记者表示。

  泰康人寿董事长兼CEO陈东升在接受记者采访时也坦言,险资近期在二级市场上太过疯狂,“我们有我们的投资方式,不会因为市场上的其他公司行为有所动摇。”

  而国际著名评级机构标准普尔日前发布研究报告称,目前过热的土地市场为中国内地的楼市带来了更大的风险,过高的土地价格将推高房价并可能引发更加严格的调控政策出台。标普认为,高地价或拖累内地房企的利润率,内地房地产板块在未来一年的增长将放缓。标普同时表示,下半年对于主要内地房企的评级依然偏向负面,例如:对世茂房地产、金茂控股、融创中国、万科等大型内地房地产开发商的评级展望更多将为负面。

责任编辑:徐睿明
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