房地产投资增速企稳但暗藏风险 去库存成效仍然分化

在一二线城市遍地地王、房地产开发投资企稳的情况下,楼市仍隐含着不小的风险。国家统计局13日发布的数据显示, 1-8月份,全国房地产开发投资64387亿元,同比名义增长5.4%,增速比1-7月份提高0.1个百分点。

  原标题:8月房地产投资增速企稳 区域分化下去库存难度增大

  在一二线城市遍地地王、房地产开发投资企稳的情况下,楼市仍隐含着不小的风险。

  房地产投资增速企稳

  国家统计局13日发布的数据显示, 1-8月份,全国房地产开发投资64387亿元,同比名义增长5.4%,增速比1-7月份提高0.1个百分点。其中,住宅投资43076亿元,增长4.8%,增速提高0.3个百分点。

房地产投资增速企稳但暗藏风险 去库存成效仍然分化

  易居研究院智库中心研究总监严跃进说,从房地产市场的投资数据看,过去几个月呈现了下滑的态势,也引起了行业的担忧,认为地产投资强劲力度减弱。但从1-8月份的数据看,此类指标开始企稳,大致停留在5%左右的水平,这样一个投资水平符合预期。

  国泰君安研报认为,房地产投资增速保持平稳,预计全年将维持在5%以上。8月单月投资增速达到6.2%,2015年8月开始投资增速持续为负,在去年低基数的情形下,预计今年后半年投资增速将保持较高的水平。但由于政策调控收紧预期仍在,对于后续增速不宜高估。

  在销售方面,1-8月份,商品房销售面积87451万平方米,同比增长25.5%,增速比1-7月份回落0.9个百分点,商品房销售额66623亿元,增长38.7%,增速回落1.1个百分点。

  中原地产研究部首席分析师张大伟对《第一财经日报》分析,整体看,本轮房地产市场的火爆依然在持续,简单计算均价看,8月住宅成交均价达到了7521元每平米,环比上涨了1.3%。

  在楼市火爆的情况下,各开发企业也是赚得盆满钵满。位于广州天河区奥体附近的龙湖首开天宸原著楼盘,今年前8月,以26亿的销售金额位居天河区第一、广州第二。该项目售楼处人士告诉《第一财经日报》,一月份该楼盘主力价位在2.8万-3万,现如今已经达到了3万4到3万5之间。“有了地王支持,市中心销售很火爆,这几个月涨得很厉害,我们也是顺势而为。”

  在开发投资企稳的同时,因为一二线的爆发,和三四线的波澜不惊,楼市也隐藏着不少隐忧。张大伟说,从数据看,8月单月商品房销售面积是1.169亿平米,其中住宅是1亿平米,单独数据看,同比上涨幅度为19%,涨幅已经难以维持之前的高位。

  严跃进说,从商品房销售面积和增幅来看,已经出现了高位回落的态势,这说明本轮楼市交易最高峰已经过去,市场交易总体出现下滑,主要是部分需求提前透支的结果。当然从实际情况看,也不排除9-10月份依然会有反弹,主要是政策收紧预期下部分购房者依然会加快入市。

  去库存成效仍然分化

  在土地购置方面,1-8月份,房地产开发企业土地购置面积12922万平方米,同比下降8.5%,降幅比1-7月份扩大0.7个百分点;土地成交价款4632亿元,增长7.9%,增速提高0.8个百分点。此外,房屋新开工面积106834万平方米,增长12.2%,增速回落1.5个百分点。

  张大伟说,房企购入土地金融涨幅加速,而面积降幅加速。证明了房企购入了过多的一二线城市土地,高单价、高总价土地购入过多。由于地价高于房价,影响了新开发节奏,一二线城市拥有土地的企业增加供应的积极性不高、而三四线库存依然高位,这些因素导致去库存难度加大。

  数据显示,8月末,商品房待售面积70870万平方米,比7月末减少512万平方米。其中,住宅待售面积减少639万平方米,办公楼待售面积减少2万平方米,商业营业用房待售面积增加54万平方米。从去库存的结构内容看,去化的大部分是一二线城市的住宅,商业地产与其他城市的住宅依然库存明显。

  张大伟分析,从全国看,去库存情况在区域间的分布非常不均衡,反而是之前库存较少的一二线城市成为了去库存的主力军。而库存较多的三四线城市,库存依然维持或者去化时代缓慢,房地产去库存的难度越来越大。尤其是,随着一二线城市地王潮全面出现,惜售现象增加,房价处于高位,按揭信贷短期急增,市场风险越来越大。

  数据显示,1-8月份,房地产开发企业到位资金91573亿元,同比增长14.8%,定金及预收款25656亿元,增长29.7%;个人按揭贷款15395亿元,增长52.2%。这也显示,开发资金增长注来源于定金及按揭贷款。

  国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长盛来运表示,目前房价确实还是在上涨,但是从近两个月来看,房价涨幅是在回落的,尤其是在一些限购政策出来后,一线城市和一些二线城市房价涨幅在回落,这就说明前期上涨的势头初步得到遏制。

  盛来运说,今年以来,尤其最近两个月,一、二线城市房价还是比较坚挺,但是三四线城市尤其四线城市房价相对比较稳定,库存相对比较大。他认为,房地产市场分化调整的走势是今后一个时期的主基调,这就决定了房地产调控政策一定要因地制宜、因城施策,遵循房地产市场本身的客观规律。

  国泰君安的研报认为,一线城市由于供给和城市数量有限,对楼市的影响将保持平稳;而大部分三四线城市由于需求有限,预计仍将处于“时间换取空间”的去库存过程。而大部分二线城市由于其处于区域核心,将持续受益于城镇化的进程,对周边的人口和产业具有较强的吸引力,未来楼市有较大的机会,在调控政策收紧、货币政策空间有限的情形下,对下半年楼市呈谨慎态度。

责任编辑:徐睿明
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