上海再破记录现地王 中国房地产行业失衡日趋严重

8月17日一则新闻刷爆了中国社交媒体:上海以创纪录的楼板价出让一幅住宅用地,每平米价格创下了中国住宅用地成交最高纪录。有越来越多的迹象显示,中国的房地产市场已经放缓,行业内的失衡问题日趋严重。

  原标题:即使地王频出 也掩盖不了中国楼市隐藏的事实

  今年以来,中国用来提振经济的是传统手段:投资、公共支出和货币扩张。其中房地产是投资几乎占了大半江山。

上海再破记录现地王 中国房地产行业失衡日趋严重

  8月17日一则新闻刷爆了中国社交媒体:

  上海以创纪录的楼板价出让一幅住宅用地,每平米价格创下了中国住宅用地成交最高纪录。

  随着一线城市房价录得纪录式涨幅,房价问题正引投资者瞩目。

  中国国家统计局今日公布的70个大中城市住宅销售价格指数显示,7月份新建商品住宅价格环比上涨的城市有51个,6月为55个。7月份新建商品住宅价格同比上涨的城市有58个,6月为57个。

  统计局城市司高级统计师刘建伟解读称,一、环比上涨城市个数减少,下降城市个数增加,涨幅继续收窄;一线和少数二线城市涨幅收窄。发布的数据显示,7月份70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市有51个,比上月减少4个;持平的城市有3个,比上月减少2个;下降的城市有16个,比上月增加6个。环比涨幅总体收窄。新建商品住宅价格环比上涨的51个城市里,涨幅在1%以上的城市有16个,比上月减少1个;最高涨幅为4.6%,低于上月0.3个百分点;涨幅比上月收窄的城市有16个,比上月减少17个;收窄幅度较大的城市主要是前期上涨过快的一线城市和少数热点二线城市,其余城市环比变化不大。

  二、同比上涨城市个数继续增加,下降城市个数继续减少,涨幅仍在扩大;一线城市涨幅收窄,二、三线城市涨幅扩大。7月份70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨的城市有58个,比上月增加1个;持平的城市有1个,与上月相同;下降的城市有11个,比上月减少1个。同比总体仍在上涨。分城看,一线城市由于去年同期基数相对较高,近期环比涨幅收窄明显,7月份新建商品住宅和二手住宅价格同比平均涨幅均进一步收窄;而绝大部分二、三线城市由于去年同期基数相对较低,同比涨幅仍在继续扩大。

  中国地产市场降温

  住房建设、房地产和公共服务业的扩张抵消了金融服务业产出的下降,帮助第二季度GDP同比增幅维持在6.7%。但是,有越来越多的迹象显示,中国的房地产市场已经放缓,行业内的失衡问题日趋严重。

  决策者希望做到通过有效的控制令一线城市的投机活动冷却,同时在中小城市维持较快的房地产销售步伐帮助消化库存、带动建筑业的发展。而目前的情况并非如此,数据显示,6月一线城市房价环比增速已经加快至2.1%,二、三线城市价格增幅分别放缓至1.0%和0.3%。

  如果这一趋势持续,那么中国房地产市场的两极可能都会出现最糟的情况:一线城市投机活动搅乱二手房市场,无力拉动新建住房,而二、三线城市则毫无生气,大量待售库存充斥市场。

  Bloomberg行业研究经济学家Michael McDonough、陈世渊和亚洲首席经济学家欧乐鹰撰文称:

  此前主要受到政策支撑的中国地产市场到今年6月份时已经很难满足经济增长的需要了。决策者希望做到通过有效的控制令一线城市的投机活动冷却,同时在中小城市维持较快的房地产销售步伐帮助消化库存、带动建筑业的发展。

  但是,渣打集团的分析师团队却表示,房地产行业可能正与最好的情况背道而驰。根据一项针对非一线城市30家未上市开发商的专属调查,他们认为,库存过剩和融资方面的挑战显示下半年地产行业将会降温。

  渣打的Lan Shen等分析师周三在研报中称,在接受调查的非一线城市中,第二季度住房销售并未飙升;库存消化仍在持续。开发商的融资压力似乎重现,也可能会限制它们扩张的兴趣。

  渣打的调查是中国开发商情绪指数(CDSI)的基础,该指数7月份降至56.3,略低于1月份的57.3。但渣打称,该指数的势头而非所处水平才是地产行业前景的关键。“我们还注意到,CDSI显示了清晰的三年周期,涵盖自2010年以来进行的每一项调查”,他们写道。“最近的周期似乎已经在2016年上半年触顶;7月数据如果下降可能显示房产市场或将降温。”

  由于与一线城市不同的是,非一线城市销售并未出现明显地上涨,渣打的调查还显示,房产市场前景存在分化。该分析师团队对未来几个月的建筑业和房价并不是非常悲观。但他们认为,违约率从较低水平攀升,加之一线城市与其他城市前景分化,将不利总体市场表现,除非地方政府层面出台进一步大规模的刺激政策。

  Bloomberg行业研究的分析师团队认为,未来几个月,决策者们在解决地产行业失衡方面面临严重的阻碍。

  中国房地产市场的两极可能都会出现最糟的情况:一线城市投机活动搅乱二手房市场,无力拉动新建住房,而二、三线城市则毫无生气,大量待售库存充斥市场。

  房产市场情绪是体现行业和消费前景的较广义指标,该指标的弱化可能会对民间投资构成进一步压力,从而成为下半年经济的阻碍。

  降息还是不降

  中国第二季度GDP受到建筑业、房地产和公共服务业快速增长的支撑,股市崩盘的后续效应令金融业产值承压。各行业的表现确认,旧有的投资和公共支出模式支撑了第二季度GDP同比增幅稳定在6.7%的,与第一季度持平。

  支撑经济的其中一个引擎可能正在逐渐减弱。此前主要受到政策支撑的中国地产市场到今年6月份时已经很难满足经济增长的需要了。

  中国1年期国债和20年期国债的收益率之差已经收窄至2015年4月以来的最低水平。对中国央行不降息的预期抑制了短期国债收益率的降势,同时对经济前景将恶化的担忧正提振对长期国债的需求。

  中国央行面临的两难困境:降息,那么中国央行可能助长资产泡沫、加大人民币贬值压力,因而造成资金外流加速;维持政策不变,那么经济可能进一步减速。在过去12个月,中国已经经历了股市、大宗商品和房地产市场过热,而最新的许多数据都未显示这个全球第二大经济体复苏。

  申万宏源驻上海的固定收益分析师陈康表示,现在的情况是货币政策非常谨慎,并且很长时间以来都维持不变,但是大家对经济感到更加悲观。陈康预计中国央行直到明年才有可能降息。

责任编辑:杨菲菲
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