房地产库存已爆棚地产股上天 让农民买房属长期工程

2015 年末全国库存 143 亿平米左右。我国库存压力的根源除了本身供需节奏的失衡,还和供需结构有关,随着经济发展,人口由乡村向城市流动是社会发展趋势。农民工住宅增量需求,配套公共服务等并非一蹴而就,而是一项长期工程。

  原标题:房地产畸形发展:一边房价高涨一边库存严重

  8月16日公众号“新财富杂志”转载文章《140亿平米,需10年消化:中国房地产库存已爆棚,但近日地产股却上天》,文章指出,若要全面考察我国房地产库存规模,除了统计局每月公布的商品房待售面积,还需把在建未售的项目、尚未开工的土地也并入计算。

  虽然我国每年公布待开发土地面积(通过各种方式获得土地使用权但尚未进行开发的土地面积),但我们认为 4.2 亿平米要远小于我国至今未开工的实际规模。

房地产库存已爆棚地产股上天 让农民买房属长期工程

  文章指出,用初始的在建面积加上累计新开工面积减去累计销售面积,可以得出至 2015年末,累计在建已建未售面积大约在 60 亿平米(2015 年末数据为我们预测),考虑到累计新开工面积包括已竣工面积(2014 年末累计竣工面积为新开工面积的六成左右),我们认为该口径实质上已经包含了统计局的待售面积。

  由此计算出至 2015 年末全国库存 143 亿平米左右,其中拿地未开发建筑面积 82 亿平方米、在建未售+竣工未售规模在 60 亿平方米左右,按照过去 3 年的平均销售面积计算(2015 年销售面积为估算),去化周期约在 10-11 年左右。

  国土部并未披露具体城市的出让规模,通过中指院 302 城市的出让数据拟合来看,虽然近年一线城市的土地出让占比有所回升,但三四线城市的比重依然占据最大比重,一线、二线、三四线城市在近几年的出让结构分别为 3%、37%和 60%,如果考虑全国口径,三四线的比重预计更高。

  文章认为,我国库存压力的根源除了本身供需节奏的失衡,还和供需结构有关,有调查统计我国房屋空置率为22.4%(2013 年),远高于美国、香港、日本。其中二三线城市多套房屋家庭空置率远高于一线城市,说明当前这些城市人均住房面积的充裕程度显著高于一线城市,其结论也与当前行业共识基本一致:对于我国部分二线及大部分三四线城市,在现有环境下挖掘存量需求已经难以立竿见影,增量需求才是这些区域去化的看点。

  全国去库存的任务需要增量需求的支持,在当前整体城镇人口中劳动力人口增速下行的环境下,城镇需求的增量无非来自于 2 个方面:1、区域内部的存量博弈;2、农村人口的城镇化,而后者目前是国家政策扶持的方向。

  随着经济发展,人口由乡村向城市流动是社会发展趋势。农村城镇化也能带动一定城镇购房需求,但落实这部分农民工住宅增量需求,配套公共服务等并非一蹴而就,而是一项长期工程,同时考虑地方政府财力、金融风险等因素,政策实施力度也难以把握,尤其对三四线城市而言,去库存的效果不可过高预期。

责任编辑:杨菲菲
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